香港第四波疫情反复，商业地产市场深陷寒冬。

作为全球金融中心的香港，摩天大楼鳞次栉比的中环租金一度“贵”绝全球。然而，自2018年起，香港甲级写字楼市场持续受压，租金已连续七个季度下跌。受疫情冲击，香港甲级写字楼整体平均租金由年初至今的11个月累跌18.7%，已经重返2015年第二季的价格水平。

香港中环过去数年蝉联全球最贵CBD，因此很多企业为了考虑节省成本迁出中环，把总部搬至铜锣湾、港岛东甚至九龙区，近年来“去中环化”趋势日益明显。

美联工商铺营运总监兼商业部董事翁鸿祥向记者指出，11月香港甲级写字楼空置率继续上升，中区(包括上环、中环及金钟)的甲级写字楼空置率达到8.1%，再创2008年金融危机后的新高。

据记者了解，由于需求仍然疲弱，今年迄今，中环甲级写字楼的租金平均跌幅达到21.3%，目前每平方英尺的单位租金已跌至102港元，市场普遍预计明年租金仍然受压。

戴德梁行的统计数据显示，香港甲级写字楼录得负吸纳量（即腾空面积大于新租赁面积），由年初至今累达-200万平方英尺，表现为有记录以来最差，令整体甲级写字楼待租率攀升至12.1%，是2005年第一季以来的最高水平。其中，中环区的吸纳量年初至今达到-43万平方英尺。

戴德梁行香港董事总经理萧亮辉向记者表示：“受疫情打击，明年香港甲级写字楼租金有可能进一步下调达16%，而写字楼待租率则将攀升至约14%。由于明年写字楼需求依然疲弱，净吸纳量预计将达到负65万至负70万平方英尺之间。”

同时，他指出，2022年将有9个新写字楼项目落成，共提供约420万平方英尺的新供应，或会令写字楼租金进一步受压。

戴德梁行执行董事、香港写字楼部主管韩其峰则坦言：“由于需求疲弱，待租率持续攀升，写字楼租金将继续下行趋势。部分在2022年及2023年租约期满的大租户，留意到即将新增420万平方英尺甲级写字楼供应，将寻求更大的议价空间。为了降低成本，预期更多企业将计划迁离核心区。核心区写字楼业主因而面临更加激烈的竞争。”

资本离场

此一时彼一时，香港甲级写字楼曾是深受投资者青睐的标的，核心商业区中环、金钟的甲级写字楼亦是“香饽饽”，长期空置率低企。

据记者了解，香港甲级办公楼市场的空置率曾在过去20年持续下跌，整体甲级写字楼的空置率已由1999年初的11.9%下跌至2018年8月底的4.2%。当时，香港四大主要商业区写字楼的空置率均低于2%，其中中环办公楼空置率则跌至1.5%，这使得香港连续数年成为全球商厦最贵的城市。

然而，随着香港写字楼市场逐渐失去光环，资本亦已悄然离场。戴德梁行的统计数据显示，大宗交易方面，今年1月至今，商用物业全年仅有60宗1亿港元以上的大额交易，远低于2019年的89宗，相比2018年的高位则暴跌逾80%。

“目前基金买家大部分已经离场，主要都是香港本土的房地产基金，他们对本地市场的了解更深，还有一些内地机构投资自用的写字楼。”戴德梁行香港资本市场部执行董事高伟雄向记者表示。

这亦让人回想起“超人”李嘉诚早在2017年高位套现中环地标商厦之一的中环中心，当时市场一片哗然。李嘉诚旗下的长实于2017年11月出售中环中心75%业权，当时售价约402亿港元，一度创下香港有史以来最大金额的物业成交纪录。

据了解，中环中心一个中低层办公室，日前以月租7.9万港元租出，每平方英尺租金仅为40港元，创下近10年以来的新低。同时，有业主将持有中环中心的共3层的办公楼在市场上出售，目前叫价7.2亿港元，每平方英尺价格仅为2.9万港元，较当年买入的平均每平方英尺价约3.3万港元亏损达12%。

商铺市场或触底

疫情“封关”之下，游客人数断崖式下跌。香港旅发局最新公布的数据显示，11月访港旅客5962人次，同比下挫99.8%，其中内地旅客3555人次，同比大跌99.8%；非内地旅客2407人次，同比减少99.7%。

今年前11个月，访港旅客356.4万人次，按年下挫93.2%，其中内地旅客270.4万人次，同比锐减93.5%；非内地旅客86万人次，同比下跌92.4%。

香港的零售销售已连跌21个月，但10月的跌幅有所收窄。香港特区政府公布的10月份零售数据显示，零售业总销货价值的临时估计为274亿港元，同比下跌8.8%，跌幅小于市场预期。今年前10个月合计的零售业总销货价值的临时估计同比下跌27.0%。

仲量联行香港商铺部主管唐伟乐表示，目前香港临街地铺的租金已重返2003年第四季的水平，商铺空置率上升对核心区街铺及优质购物中心的租金构成下调压力。核心区街铺租金年初迄今已下跌36.8%，优质购物中心租金则回落31.6%。

他坦言：“我们预期在本地需求趋于稳定的情况下，商铺租赁市场将于2021年见底，最坏的情况将会过去。零售业销售额已有见底迹象，预计在经济轻微复苏及推出部分旅游气泡的带动下，街铺及商场租金有望在明年反弹5%。”

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