刚刚，中国指数研究院等机构给出了大胆预测：从新增城镇人口、改善住房、拆迁等三类需求看，“十四五”时期全国城镇住房需求总量将达94.6-98.4亿平方米。其中，未来5年新增城镇人口约8433万人，由此带来住房需求约36.2亿平方米。

三大购房人群支撑

从中国指数研究院的预测来看，三大购房人群仍支撑着整个中国房地产市场。据预测，未来5年，全国新型城镇化背景下新增城镇人口带来的住房需求将继续发力，改善型住房需求占比高位稳定，拆迁改造住房需求将有明显回落。

其一，新增城镇人口住房需求。报告预计未来5年我国新增城镇人口约8433万人，城镇居民人均住房建筑面积提升至44.5平方米，则未来五年新增城镇人口带来的住房需求约36.2亿平方米，是未来5年住房需求的坚实支撑。

其二，改善型住房需求。报告预计未来5年城镇居民人均住房建筑面积将以年均0.8平方米的幅度递增，改善型住房需求共35.7亿平方米，是商品化住房需求的关键支撑。

“十四五”是中国改善型需求积极释放的阶段。“类似改善型需求主要包括对地段的改善、户型的改善、住房功能的改善等。尤其是二胎政策下，后续很多户型的设计都需要有调整。这实际上都说明‘十四五’住房需求依然较大。”业内人士向记者表示。

其三，拆迁改造需求。棚改效应减弱，老旧房屋将主要以改造替代拆迁，未来5年拆迁改造需求规模将有明显下降。但是，以1.2％-1.4％的拆迁更新率计算，预计2021-2025年拆迁改造带来的住房需求仍约有22.7亿平方米-26.5亿平方米。

房地产发展逻辑已变

“十三五”时期，我国房地产市场量价齐升，百城新建住宅价格累计涨幅超40％，其中，二线和三四线代表城市累计涨幅均接近50％，涨幅明显扩大；大规模棚改带动下，全国商品房年均销售面积超16.5亿平方米，年均销售额超14.5万亿元，均较“十二五”时期明显增长。其中，三四线城市销售面积年均复合增长超7％，居各线首位。

“十四五”时期，房地产发展逻辑已有所不同。近日，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在住建部官网发表题为《实施城市更新行动》的署名文章。

文章指出，随着我国经济发展由高速增长阶段进入高质量发展阶段，过去“大量建设、大量消耗、大量排放”和过度房地产化的城市开发建设方式已经难以为继。

实施城市更新行动，推动城市开发建设方式从粗放型、外延式发展转向集约型、内涵式发展，将建设重点由房地产主导的增量建设，逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造，促进资本、土地等要素根据市场规律和国家发展需求进行优化再配置，从源头上促进经济发展方式转变。

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