今年楼市风云变幻，但政策坚如磐石，丝毫没有动摇的迹象。哪怕是今年经历了特殊情况，调控的方向也没有发生改变。如果说房子是用来住的不是用来炒的这个定位从2016年提出，过去这些年是执行落地最坚实的几年，那么未来五年又当如何呢？

11月3日，新华社发布《目标建议》，跟房地产直接或间接相关的也都做了明确交代，未来房地产将向何处去，也算是有了一个基本定调。也希望大家能从房地产变革中找到新的方向，努力是对的，但是方向一定要对，比如炒房的机会可能就不大了。如果还是坚持原来的路，可能就会被时代抛弃了。

从官方给出的所有关于房地产的新指导思想，我也总结了一下，希望我的解读能帮助大家理清思路，房地产是政策市，紧随政策，肯定错不了。

1、“房住不炒”仍是楼市调控主基调。

很多人觉得房住不炒应该会退出了，事实证明，不可能。这次再次坚定有力地重提房住不炒，给那些抱有幻想的人浇了盆冷水。这将依然是未来很多年房地产调控的主基调，不会改变，房子必须回归居住属性，严厉打击炒房也是其中重要的组成部分。

大家必须清醒地认识到，房住不炒是新常态，不会朝令夕改，这是指导未来调控的主题思想。

2、因城施策是避免房地产调控一刀切的重要保障。

要知道，无论多么坚持房住不炒，都不可能一刀切。这时候，分类调控、因城施策将会继续发挥应有的作用，其实就是平衡市场的作用。

当市场好的时候，可能政策会因地制宜、因时制宜，有适当的收紧。反之，市场调控可能会适度放松一些。目的都是为了保障市场的平稳。

3、房地产市场稳定依然是楼市目标和主旋律。

其实，现在你可以认识到，调控的目的不是让房价大涨或大跌，而是实现最终的稳定趋势。稳包括地价、房价和预期稳定，这既是目标，也是手段。只有稳定了，才可以谈其他。

全国各地虽然市场有差异，但是都不会脱离稳定的主旋律，涨得快了，就会调控收紧一些，有下跌迹象了，适时稳住市场。避免房价大涨大跌。

4、租购并举的住房制度满足大部分人的居住需求。

我们都知道，现在追求的是房子回归居住属性，过去之所以人们热衷于买房，除了传统观念外，更重要的还是因为买房就大赚的现实让人们更加趋之若鹜。似乎不买房就亏大了似的。

于是租房也不安生，人的心思很难在租房中得到安慰，大家都很浮躁，一方面租赁环境确实很差，二是买房才是人生最终目标。所以，恶性循环了，对于租赁市场欠下了很多帐，现在等于回头来弥补了。

大部分人需要从市场上买商品房，还有一些人可能始终无力买房，那就只能租房了，租房一定会成为重要的住房选择，将来也一定会有更良好的租房体验。

探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。未来在集体建设用地上一定会有更新更大的突破，盘活资源，建设更多的租赁住房。

5、“促进住房消费健康发展”再次否定了炒房，鼓励了刚改买房消费。

把房地产作为一种消费品来说，其实是房地产功能的回归。鼓励消费，是鼓励买房，但不代表鼓励炒房。这是一个积极信号。促进房地产市场平稳健康发展，只有平稳了才能确保健康，对炒房的打击到位，就会让市场减少各种炒作因素的加入，只有市场健康了才可以持续发展。

这样一来，被误伤的刚需和改善购房者或将得到释放，利好政策或推出。

6、推动金融、房地产同实体经济均衡发展，确保脱虚向实。

过去房地产被过度投资化、金融化，本来是实体经济的房地产沦落成虚拟经济，其实也就意味着各种问题纷至沓来。而如今正在扭转这种局面，让房地产跟其他实体经济一样能够得到均衡发展，不再以房地产独大。

其他实体经济起来了，消费也一定会被带动起来。

7、完善土地出让收入分配机制，土地出让或有重大调整。

对现有土地出让收入分配格局提出了新要求，将会对未来以土地为核心的基础设施投融资模式以及存量项目收入分配模式产生重要影响。国有土地出让收入制度将走向规范化、制度化。具体怎么实施，还未有定论。

但一定会稳步提高土地出让收入用于农业农村比例，集中支持乡村振兴，也是时候反哺农村了。

8、推进以人为核心的新型城镇化。

深化户籍制度改革，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化。要完善城市化战略，把人民生命安全和身体健康作为城市发展的基础目标，更好推进以人为核心的城镇化，使城市更健康、更安全、更宜居。

所以发展城镇化一定是以人为中心，忽略了人的感受肯定不行，可能很多地方的一刀切式赶人上楼就要被叫停了。新型要有新型的感觉，那就是更加注重产城融合、和谐宜居、城乡统筹、生态节约。

9、城镇老旧小区改造工程，培育新的经济增长点。

传统的房地产模式已经面临着巨大的变革，存量房时代到来。通过老旧小区改造，短期内可以快速带动投资增量，扩大内需，拉动消费，可以成为拉动经济的新动能。

这基本上就是未来的房地产发展方向，旧改将成为今后新的经济增长点，更是保障老百姓民生的一项惠民措施。

10、优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用。

这次重点提到了优化行政区划设置，可能对一些行政上固有的传统面临新的挑战，或有区划上的合并行为。可以说再次把城市群推到一个前所未有的高度。这对京津冀协同发展、珠三角、长三角以及粤港澳大湾区等发展都有政策上的推动作用。特别是还重点提到了推进成渝地区双城经济圈建设。

相信环京一带将重新走进新时代，发挥北京及环京综合带动作用，环京不再只是卖房子的地方，也不只是居住的地方，而且将来还可以宜居宜业，真正地实现宜居宜业之地。

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