一叶可知秋。今年“金九”，楼市在平淡中透出阵阵凉意。

“自从成都出台限购摇号政策，很多朋友都暂停换房计划了，看政策走向再决定购买时机。”近日，家住成都的李哲向时代周报记者坦言，现在在成都买房时机并不是很成熟，持币观望、等待政策开放的人比较多，真正入场的人却不多。

自9月14日成都发布限购政策以来，当地楼市迅速降温。监测数据显示，在新政发布一周时间内（即9月14―20日），成都范围内新房市场成交虽然保持稳定，但二手房成交量却大幅下滑，约为8.3万平方米，环比下跌15.9％；套数共计867套，环比下跌15.2％。

身在宁波的房产置业顾问张孝林更担心。他告诉时代周报记者，今年的“金九银十”与以往的氛围稍显不一样，宁波的调控力度比往年大，外地的购房客多是持币观望。“往年9月份业绩几乎不用发愁，今年业绩目标怕是有点悬了。”张孝林感慨道。

中国指数研究院数据显示，9月前三周，一线城市成交数据相对火热，但二线代表城市却同比下降7.7％，环比下降12.4％，三线代表城市同样双双下滑，同环比分别下滑了0.3和11.6个百分点。某机构数据进一步指出，9月并未带动三季度新房成交数据快速上升。1-9月，66城新房市场累计成交面积仍在下降区间，同比下滑8.8％。

​分析师向时代周报记者表示，今年疫情冲击打乱了市场节奏，目前市场仍处在复苏阶段，市场需求并未得到集中释放。再加上各地没有以往的政策刺激，开发端的金融监管也在趋紧，10月市场升温的可能性不大。

调控政策“打补丁”

据中原地产研究中心统计数据显示，今年8月，全国房地产调控累计次数为32次，1―8月全国房地产调控政策次数高达368次，与2019年1―8月份的367次基本持平。

进入9月，又有数个热门城市出台调控政策。据时代周报记者不完全统计，截至9月28日，全国房地产调控政策次数达376次。

9月14日，成都市发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管监测、强化舆论宣传引导等6个方面出台调控措施。

9月23日，东莞和长春一南一北两座城市“不约而同”发布了相关房地产调控政策。一位业内人士向时代周报记者坦言，虽然今年的调控次数与往年相差无几，但是从调控内容来看，2020年以来的政策显然比之前的更全面，“补丁打得更结实”。

以房地产行业“风向标”深圳为例，继“7·15”楼市调控政策后，深圳又于9月份再次出台政策，严查通过办理“假离婚”进行的购房炒房行为。调控的收紧带来了市场的降温。据深圳中原研究中心的数据，整个8月，全市各区二手住宅成交套数普遍下滑，且下滑幅度普遍超过10％。

一系列密集的调控政策，显然已对市场起到了降温作用。而进入到下半年以来，有关部门已召开了三场高规格的房地产座谈会，针对房地产行业的监管风暴逐步升级。

业内专家向时代周报记者表示，从具体的城市数量看，房价过热城市即涨幅超过20％的城市正在减少，这充分说明7―8月份的调控是有效的。尤其是各类炒房需求被剔除，政策在稳定价格的同时，也稳定了市场预期和交易秩序。

房企促销“抢收”

9月初，北京市石景山区多个楼盘集中面世，古城街区上竟然出现了“售楼处一条街”，数家品牌房企“摩拳擦掌”备战。

集中推盘映照着今年各大房企不尽如人意的业绩表现。

业内研究机构数据显示，上半年40家上市房企中，有18家企业的累计销售金额低于去年同期。比如，万科上半年累计实现合同销售金额3204.8亿元，同比降低4％；融创上半年销售金额为1952.7亿元，同比下降8.8％。

在目标完成率方面，36家公布销售目标的房企中，有17家房企目标完成率不足40％，这也表明，这些企业下半年剩余的时间，要完成超过60％的销售目标。

上半年楼市整体遭遇重创，受疫情影响，房地产行业需求收缩、销售停滞。随着房地产市场复苏回温，“金九银十”被寄予厚望。

恒大率先打响了抢收第一枪。9月7日至10月8日，恒大全国楼盘全线7折优惠，同时搭配各项促销额外折扣。

绿地集团为冲刺“金九银十”举办了一场专项部署会，绿地集团事业部总经理徐荣璞在会议中强调，坚决强化执行，采取有效措施确保达成各项业绩指标。

分析师认为，行业上半年受到疫情影响，房企蓄势待发冲击下半年，下半年的市场竞争将更为激烈，在自身压力以及恒大高调促销的同时，将会有房企选择“以价换量”的策略方式，抢占客户资源。

9月24日，某品牌房企负责人告诉记者，从8月初开始，他就在各大城市的销售事业部奔走，主要是给员工做动员，激励员工抢收“金九银十”这一销售旺季。“为促销，公司不仅在线下推出了特价房，免物业费等活动，还参与了电商平台的线上买房营销活动。多管齐下，才能抓住黄金期。”这位负责人坦言。

“金九银十”恐难现

房企“抢收”的成效几何，目前仍是一个未知数。

北京某地产公司的员工李晓（化名）告诉时代周报记者，一线城市以及上半年的热门城市都处于严格的调控之下，想要以价格撼动当地市场对企业来说有一定困难。因此，想要抢收“金九银十”，企业在布局全盘的同时，只能对政策相对宽松的城市重点发力，但是，这些城市的预估营收与企业的预期可能会有一定的差距。

“部分城市今年的‘金九银十’行情可能是比较低迷的。第一类是调控严厉的城市，第二类是人口流失严重的城市，第三类是资源型紧缺，或者产业淘汰落后的城市。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫向时代周报记者分析。

疫情加速了房地产行业的变化。今年的“金九银十”呈现出与以往不同的走势—企业在“三道红线”的要求下，要快速去库存，但是各地政策却在严防死守拒绝炒房的底线。李晓坦言，传统的销售旺季，也只是传统意义上的。打折促销、捆绑销售、额外福利只是适应房地产高速发展的阶段，现在，市场行情倒逼房地产领域需要作出一些改变。

李晓分析，消费人群发生变化导致消费行为发生改变。购房主力的转换，随之而来的是消费观念的变化，此外，他们对购房的需求也不同。

调查分析显示，在购房计划、房价预期、意愿偏好和购房渠道等方面，消费者购房心态都出现了不同程度的变化，需求延期、高品质居住、线上找房成为关键词。

业内比较一致的观点是，新的市场伴随着新的消费人群、消费习惯而来。疫情带给房地产“不稳定”的同时也带来了相应的契机，目前房地产的发展已经步入迎合消费者需求的阶段，了解购房者的基本需求，满足他们对生活的各种要求，才能在多变的市场环境中生存。

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