老旧小区改造如火如荼，进展到底如何？

据住房和城乡建设部8月27日消息，今年1-7月份，全国新开工改造城镇老旧小区2.22万个，占年度目标任务（3.9万个）的56.4%，较6月末提高了16个百分点；涉及居民442.74万户，占年度目标任务（约700万户）的62.7%，较6月末提高了15.6个百分点。

哪些城市改造面积最大？哪些城市改造进度最快？会在哪些领域形成多大的投资？仍然是广受关注的问题。记者对一线城市、省会城市、计划单列市和GDP过万亿城市的老旧小区改造计划与开工进度，做了统计和梳理。

郑州、西安改造小区最多

在记者统计的城市中，有26个公布了2020年计划改造的小区数量，其中，郑州将改造约1200个小区，在所有城市中居首，西安是另一个改造小区数量过千的城市。其他城市公布的数据都没有超过500个，有18个城市的改造数量都在100至500个之间。

从公布的改造面积来看，截至8月上旬，上述城市中，有21个公布了2020年的老旧小区计划所覆盖的改造面积。所有已公布改造计划的城市，改造面积都超过100万平方米。其中，西安、哈尔滨、杭州、武汉等地，今年都将改造超过1000万平米，最多的西安则计划改造1900万平米。

而从改造计划覆盖的家庭来看，部分城市同时发布了老旧小区的改造面积与覆盖家庭数量。其中，杭州2020年的改造计划涉及家庭最多，达到15万户，另外南昌和武汉的覆盖家庭也超过了10万户，太原、兰州和济南则超过了5万户。

改造计划的推进进度如何？记者注意到，截止到8月上旬，当前公布了具体改造进度的城市数量不多，其中大多数都是已经全部开工，或者接近全部开工。

其中，西安计划改造1900万平米，到7月底已开工建设1436个小区，建筑面积2077.7万平方米，改造进度达到109%；计划改造约6.2万户的济南，则已经开工62249户，改造开工进度同样突破100%。另外，贵阳计划改造1.61万户，实际开工改造则达到了15661户。武汉的这两组数字则分别是13.2万户和12763户，同样接近全部开工。

对此，陕西省房地产研究会会长王圣学曾告诉记者，西安旧改加速度的原因主要有两点。一是按照老旧小区的标准，西安老旧小区规模比较大；二是明年西安要召开全运会，为了提升整个城市环境，加大了老旧小区改造的速度。

不过，某地方住建部门官员告诉记者，当地此前并非老旧小区改造试点城市，因此目前还没有竣工的小区。同时老旧小区改造涉及群众切身利益和日常生活，而且开工面积每天变化较大，因此，在数据发布上，除了改造开工进度接近完成的城市，当地选择了暂时不对外公布改造进度。

全国五分之一住房有旧改需求

在第十二届全国既有建筑改造大会“老旧小区综合改造分论坛”上，中国城市规划设计研究院城市更新研究所副所长范嗣斌介绍称，按照各地提供的数据不完全统计，目前全国有改造需求的小区32.7万个，总建筑面积65亿平方米，从建筑面积看，约占现有城镇住房总量324亿平方米（国家统计局发布数据）的20.06%。

如此庞大体量的老旧小区改造，带来的投资强度有多大，是各界关心的另一个问题。

7月中旬，国家发改委曾表示，2020年《政府工作报告》明确计划改造城镇老旧小区3.9万个，中央预算内投资安排543亿元，目前已经全部下达完毕，实现了“城镇老旧小区改造任务翻番，中央预算内投资安排翻番”。

在中央资金的基础上，不少城市今年在老旧小区的计划投入，都达到10亿级别。其中，杭州计划投入68亿元，太原计划投入超过30亿元，南昌、济南和北京的计划投入则分别达到了约27亿元、约19亿元和12.8亿元。

实际上，这些投资额度中，中央投资的所占份额并不高。以西安为例，2020年西安计划老旧小区改造开工投资94.9亿元。其中，根据西安市发改委9月3日发布的消息，截至目前西安市累计争取到2020年保障性安居工程中央预算内投资19.17亿元。

而在稍早些时候的6月，西安市住建局局长苗宝明则在接受媒体采访时表示，西安当时有613个项目申请到中央和省级资金共24.3亿元。

不过，西安方面仍然认为“资金不足”，西安当地媒体报道称，由于“资金有限”，部分群众抱怨老旧小区改造存在做面子工程、重视小区环境改造而忽视小区内在品质提升等问题。

一些机构则计算了叠加地方投入后的全国总体投资强度。中银证券曾根据各省发布的老旧小区改造计划，计算各地老旧小区政府投入强度。

其中，安徽省平均每户可达到1.27万元。青海省平均每户约为1.5万元，贵州省每户接近4万元。而河北省平均每户金额为0.9万元。中银证券称，如果以安徽省的1.27万元每户作为全国“旧改”的平均标准，今年“旧改”的政府投入规模约为900亿元，约带动固定资产投资0.64%。

社会资本投入空间大

实际上，不仅是中央与地方两级政府投入，根据行业测算，当居民资金和社会资本进入老旧小区改造领域后，投入强度的提升会非常明显。

首先需要了解的是，根据今年7月发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，分别是为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容。

其中，政府财政资金，将主要用在基础类改造上。而居民出资主要在于加装电梯等“完善类”投资，以及这些“完善类”设施改造完成后的付费使用。社会资本则将被更多引进在提升类改造上。

因此，老旧小区改造内容的不同，则有着完全不同的改造成本和投入强度。

以北京为例，北京是全国最早推进老旧小区综合整治的城市之一，2011年就开始以抗震加固和建筑节能等为重点的老旧小区综合整治。同时，北京也是老旧小区权属最复杂、改造难度最大的城市之一，其改造的经验具有相当的借鉴意义。

“十二五”期间，除2011年以外的四年里，北京的老旧小区综合整治总共投入340亿元，改造面积超过6500万平方米，涉及1678个小区、1.37万栋楼，惠及81.9万户家庭。

实际上，这340亿政府投入是随着北京老旧小区改造内容不断扩充，而随之增加的。在上述论坛上，有北京市住建部门相关负责人指出，早期老旧小区改造仅限于抗震加固内容时，预算投入不到100亿，加入建筑节能改造内容后，上升到200多亿，而当老旧小区改造最终确定是“综合整治”工作方案后，预算才达到了340亿元。

即使按照这一口径，北京每平方米的改造政府投入强度也只有523元每平米。有老旧小区改造的资深从业者告诉记者，这一数字并不能完全代表北京老旧小区的改造强度，因为其中并不包括增设电梯、新设停车位等居民和社会资本参与的项目成本。而根据行业的测算，包含政府投入在内，北京老旧小区改造的平均总投入资金应该在每平方米1000到1300元，随着未来材料费和人工费的变动，投资强度还可能更高一些。

根据初步测算，北京约有5100个楼龄在20年以上的老旧小区，涉及243万套住房。而如果按照上述成本来计算，该人士预估，北京老旧小区改造的投资额度将在1800亿元以上，叠加智慧社区、新基建等项目的投入，投资额度将达到2000亿元以上，而如果要在未来五年完成“基础类”“完善类”和“提升类”三类改造，平均每年将会拉动超过400亿元的投资。

对此，全联房地产商会城市更新和旧有建筑改造分会副会长赵路兴告诉记者，从目前各地公布的老旧小区改造案例来看，多数仍然以基础类和完善类为主，社会资本尚未大规模进入投资。这一方面是由于一些困扰社会资本进入的标准、法理问题尚未解决，另一方面，老旧小区改造的社会属性大于其经济属性，通过政府投入为主的“基础类”和“完善类”的改造，提升居民居住水平，仍然是当前需要首要考虑解决的问题。

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