房地产融资政策“三道红线”引发了行业的热烈反响。 

近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。会议明确了收紧房企融资的“三道红线”：1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于1倍。 

根据“三道红线”的触线情况不同，所有房企又被分为“红、橙、黄、绿”四档。红色档：三线全超，接下来不得增加有息负债；橙色档：超过两道线，有息负债规模年增速不得超过5%；黄色档：超过一道线，有息负债规模年增速不得超过10%；绿色档：即使三道红线都未中招，有息负债规模年增速也不得超过15%。 

有人说这是给房企融资套上了紧箍咒，是限制房地产行业的发展。 

对此，我们认为，这次会议的大背景不仅是针对房地产行业，而是防范系统性金融风险的一部分。近段时期，福晟、泰禾所引发的一系列偿债风险，已引起有关部门的重视。毕竟，一些企业如果倒了，牵扯面将会很广。 

当前，防范系统性金融风险，一部分来自于金融机构，一部分来自于大企业，而房企自然包括在其中。但这并不意味着房地产行业的系统性金融风险就很大。 

前不久，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清撰文指出，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中出现更大风险。 

由此可见，当下，房地产“灰犀牛”风险已经大大降低，只是个别企业风险尚未完全消除，所以需要抓大放小。所以，这次房企融资三道红线背后的政策诉求，其目的不是要遏制房企，也不是不允许企业举债，而是让企业在债务达到三道红线时提高风险意识，对其融资行为进行一定限制。另外，在此基础上扶植优质企业，通过这个逻辑引导房地产行业降杠杆，以此来保证房地产行业的高质量发展。 

接下来，主管部门或将通过对三道红线的摸索，为明年可能出台的政策奠定基础。这次重点房企齐聚一堂，哪怕负债率达到红线的房企，也没有被要求立刻停止融资，只是对其融资行为有所限制。 

总体而言，“三道红线”对于房企还是比较包容的，大方针是让大家逐步化解风险。从快速加杠杆往平稳去杠杆过渡，可以说这次的政策是比较接地气的。 

对于已触达红线的企业来说，应尽量增加去化率，提高回款率，减少负债率。而对于整个房地产行业而言，尽管有了新的高压线，企业仍不可能停止拿地。从政府层面来说，也不希望市场出现大起大落的情况。

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