7月22日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的“6月纬房综合指数”显示，24个核心城市房价继续上升，创出近一年半新高。从今年市场来看，即使受到疫情冲击，北上广房价仍一改近3年来的颓势，出现“V”形反转走势，深圳房价水平赶超北京位居全国第一。

虽然在政策干预下，热点楼市逐步降温，但一线城市挤出需求已经开始流入二线城市。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，在限贷失效的背景下，需要对沿用十年的限购限贷住房调控体系进行重构。

北上广深房价现“V”形反转，深圳调控跟进

7月22日，上述6月纬房综合指数显示，反映中国重要城市综合房价的纬房核心指数上升至108.18点，环比上涨了0.55%，比近半年最低点的2月上涨了3.8%。24个核心城市综合房价已经创出2019年以来的新高，但是仍略低于2018年年中的水平。

从今年市场来看，即使受到疫情冲击，一线城市楼市走势引人瞩目，北上广房价也一改近3年来的颓势，出现“V”形反转走势。其中，深圳房价更是扶摇而上，赶超北京位居全国第一。

对此，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，以深圳为代表的一线城市房价上涨，本质上是由低成本资金而非真实需求增长所推动。为了对冲疫情影响促进经济复苏，宏观政策综合运用了降准、降息、再贷款等手段，以促使市场流动性合理充裕、避免企业资金链断裂。但由于实体经济尚未恢复景气，实体产业资金实际吸纳能力仍较差，股市和楼市也成为部分资金流向的重要选项。

在宽松的货币环境下，市场信贷利率迅速降低，贷款难度显著下降，大量低成本信贷资金欲往资本市场寻找出路。这间接为部分城市低迷的楼市注入了“强心剂”。

据纬房指数显示，上半年，深圳房价累计上涨11.35%，上海累计上涨4.72%,北京累计上涨2.81%，广州累计上涨0.23%。

从目前来看，政策重拳介入，已经封堵了深圳房价继续快速上涨的空间。可以预见，受政策干预的作用，下半年深圳楼市将逐步降温。住房大数据项目组认为，一线城市挤出的投资投机需求，有可能会进入周边及其它限购相对宽松二线城市，推动其房价上涨。

二线城市或成下半年调控重点？

事实上，资金或已开始流入二线城市房地产市场。数据表明，今年6月份，二线城市房价涨速有所上升。6月二线城市纬房指数显示， 27个二线城市样本中，房价环比下降的仅有5个城市。其中，南通、宁波、成都等城市涨速显著上升，东莞、无锡等城市也仍维持相对较高的涨速。

而纬房城市分级指数显示，6月，二线城市综合房价环比上涨0.5%，比上月提高0.06个百分点。

邹琳华预计，短期内一线城市包括深圳房价涨速继续回落，而二线城市房价涨速继续回升，为避免资金恶炒部分城市特别是二线城市房价，在限贷失效的背景下，更多的城市将步随深圳升级限购政策。因此，二线城市将成为下半年住房调控的重点。

“以往，一般投资者认为一二线城市市场安全性、流动性相对较好。特别是部分限购政策相对宽松的二级城市，在特殊情形下容易成为集中投资投机对象。”邹琳华表示，升级一二线城市限购政策，对新入籍购房者因地制宜增加社保缴纳条件，可以在一定程度避免住房市场被各类低成本资金当作投资投机标的。同时，还需建立和完善热点城市及其周边卫星城市的住房投资投机联合防控机制。

不过，邹琳华进一步指出，在较短的时间内，可以通过升级限购来应对投资投机需求的涌入，但过于严厉的限购对人才和要素的流动都将形成障碍，由于区域发展的不平衡性，不是所有城市都适用长期严厉的限购政策。

更为重要的是，邹琳华认为，在限贷失效的背景下，需要对沿用十年的限购限贷住房调控体系进行重构。“以限购、限贷为基本框架的调控政策体系已经运行了10年，然而，上半年以深圳为代表的一线城市房价走势表明，由于信贷市场资金充裕，抵押贷款利率低于按揭利率，限贷政策实际效果并不明显，限购限贷调控政策框架已经不再完整。”邹琳华说。

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