新冠疫情笼罩下，售楼处关闭，房地产市场进入了“冰封”时刻，百强房企2月销售跌至冰点，近9成企业同、环比双降，只有7家卖房过了百亿。

这是中国商品房销售历史上几乎没有出现过的情形。“2003年非典时，市场都没有这么差。”北京一名开发商说，2月份市场几乎冰冻，虽然开启了线上卖房，但收效不大。

剧烈的收缩之下房企的排位发生了明显变化。2月份以及前两月，连续三年登顶的碧桂园落后于恒大，失去了冠军之位，而房企四巨头的融创，则跌到第六、七位。

疫情还在持续，并可能到4月底才将平稳，这考验着每家房企的应变能力。从销售到开竣工、投融资、交付、人事等一系列连锁反应正在产生。能够从容面对这轮周期的房企，或许可以获得弯道超车的机会。

失约的“小阳春”

2020年的房地产开局不利。开发商们期盼的像去年那样的“小阳春”，没有再来。

受疫情影响，大部分房企业绩表现不佳。根据克而瑞数据，2月单月，百强房企全口径销售额3243.3亿元，环比降43.8%，同比降37.9%，创下近几年来单月销售最低纪录。

100家房企中，有23家单月同比降幅在20%至50%之间，近6成房企单月业绩同比降幅超过50%。

龙头碧桂园2月销售金额300亿元，同比减少49.2%，万科2月销售金额285.9亿元，同比减少33.8%。

但仍有一些房企实现了增长。比如恒大2月录得销售470亿元，同比增长11%，主要是靠前期留存，以及线上售楼、叠加折扣优惠来撬动业绩。

相较而言，龙头还是显出了规模的优势，2月过百亿的有七个。而其他排名10、20以后的房企，销售额大部分不足50亿，50强房企最低仅有12亿。

前两个月，百强房企总销售金额9007.2亿元，同比下降25.6%；合约销售额超过百亿的房企仅有22家，较去年同期的32家，减少了10家。

近几年来，房企销售排位的前10名、5名相对固定，而今年2月、前两月，这个格局发生了显著变化。

2月单月恒大以470亿超过碧桂园的300亿，跃居榜首。保利以212亿位列第四，而融创仅以119亿位列第七。

万科、中海、绿地表现相对稳健。分别以285亿、145亿、120亿位列三、五、六名。

前两月，恒大也以875亿位列冠军，万科紧随其后，销售835亿元，碧桂园以765亿元位列第三。

据统计，目前百强房企中已有92家发起线上卖房，但中原地产指出，这只能算是“热身运动”，主要为了抢夺客源，增加用户粘性，对于真正的签约回款意义并不大。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，此次疫情至少对一季度的销售造成较大的影响，房企仍需做好3月销售持续下滑的准备。

从往年数据来看，1、2月占全年商品房销售的比重约在8%左右，3月也占到近9%。丁祖昱预计2020年全年，房企销售总额可能会在2019年16万亿的基础上，有5%-10%左右的下调。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为，在疫情影响下，全年商品房销售金额的下滑几乎不可避免。

现金流的压力

销售的停滞和下滑，只是对房企影响的第一环。

对房企来说，销售是其最大的资金来源，而工程款、土地款、员工工资、供应商欠款、债务、银行融资利息等支出都要一一支付，若没有销售回款，短期内面临的现金流压力较大，尤其是前期资金链崩得比较紧的开发商。

此外，房企不能按时开工或者竣工，势必会影响后期的交付。一般来说，开发商和购房者签订的交付时间是1-2年左右。

不过平安证券指出，一季度是建筑行业的传统淡季，考虑后期旺季赶工，疫情对全年影响较小；且本次疫情属不可抗力，延期交付有一定合理性。

针对房企的困境，地方政府首先出手了。据中原统计，2月已有超过60城市发布了75次不同程度的房地产调控，主要是减缓土地出让金交付、预售资金的监管政策放开，以缓解房企资金压力。

需求的刺激也在酝酿中。“对于一个年销售额16万亿的行业，销售回款断崖式下跌后，不刺激需求，任何政策都毫无意义。”中原地产首席分析师张大伟说。

张大伟预测，从市场稳定的角度，地方政府在不违反“房住不炒”的原则下，3月份会继续出台一些稳定真实自住的刚需与改善政策，避免出现部分房企资金链断裂的可能性。

中信证券分析师陈聪认为，影响销售的除了需求侧，还有供给侧因素。他预计三月下旬起房企的可售货值将十分充裕。“庞大的跨年存量可售资源，较2019年初普遍上升；同时，一些地方公开降低预售门槛，另一些地方事实上加快预售证审批。”

克而瑞乐观预计，房地产市场在二季度有望恢复正常的销售节奏。短期市场供应量将快速回升，一季度积压的购房需求也得以释放，或将迎来阶段性的销售窗口期，届时成交量将明显回升，迎来小阳春。

不过克而瑞也提醒，如果疫情持续到二季度，势必会对企业资金链造成巨大压力，特别是高杠杆的企业，管理成本、利息费用的高额支出叠加上半年的债务到期，将面临更大的经营甚至生存压力。

对于房企而言，张波认为，当下要更重视线上卖房，除了获客锁客力度的提升，对一些前期已线下实地看过房的老用户，要加快线上交易的推进过程。此外，还要充分利用好各地对企业的政策性支持，例如部分地区对于预售政策的放松，对于拿地资金付款条件的放松等，结合自身情况，做好土地储备，调整销售节奏。

他表示，房企在关注整体负债水平的同时，更应关注现金流充裕度，平衡好规模化和负债水平之间的关系，以保障安全度过疫情影响期，适当可调整自身的阶段性销售目标。

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