热点城市楼市开始逐渐下行，市场难以继续冲高。中秋小长假各地楼市平淡，全国一二线城市楼市告别“金九”已成为定局。

宛如自然的季节交替，九月的楼市，已是秋风起。

调查显示，8月以来，楼市打折降价、全员营销、首付分期频繁出现，多个一二线城市楼盘推出特价新房，二手房降价也已屡见不鲜。

据中原地产数据，中秋小长假四大一线城市网签数量与2018年同期相比，均有不同程度的下调，今年的金九银十或将“爽约”。

回顾今年1-8月份，全国累计出台的房地产调控政策367次，房地产金融调控也“扼住了开发商的咽喉”，迫使他们发动促销进行现金回笼。

根据9月17日国家统计局发布的70城二手房价格指数显示，8月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅分别为-0.1%、0.2%和0.3%。相比7月份数据，三类城市均有降温，其中二线城市的二手房价格涨幅是最近18个月最低的。北京、天津等共20个城市二手房均出现下跌。其中，济南8月环比下降0.9%，连续5个月出现下降；青岛连续7个月出现降价，8月环比下降0.4%。

市场进入调整

在一线城市中，广州率先进入调整。

早在8月中旬，广州祈福集团发布消息称，位于番禺的祈福缤纷汇“震撼一口价3.39万/平方米”，此前项目618大促“特惠价3.98万元/平方米”。时隔两个月，优惠约6000元/平方米。

不止广州，8月以来，多个二线城市出现“特价”楼盘，促销力度近年来少见。

记者经售楼处咨询，天津富力新城J5s地块项目价格从10000元/平方米调整到6800元/平方米，降幅超30%，首付分期低至3.6万。

在合肥，建发雍龙府的两套别墅在总价上让价200万进行销售；金辉庐州云著由备案价格2.2万/平方米调至均价2万/平方米；高新皖新朗诗麓院均价调低约3000元/平方米。

与开发商热火朝天的促销相比，购房者依旧意兴阑珊，中秋小长假也没能给楼市带来暖意。

根据华创证券数据，九月第二周主流45城一手房成交586万平米，环比-5%。

国家统计局数据也显示，8月4个一线城市新房价环比涨0.3%，涨幅与上月相同，同比涨4.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；31个二线城市新房环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点，同比上涨9.9%，涨幅比上月回落0.8个百分点。

相比新房，二手房价格调整更为普遍，而且很多是曾经楼市火爆的城市，比如杭州、南京、武汉、长沙等热点城市。

有多位在不同区域拥有房产的广州业主表示，其名下房源的挂牌价已经让利数十万，还是没能卖出去。

诸葛找房数据研究中心统计，8月份，广州二手房均价环比下降1.65%。

进入7月以来，杭州二手房市场成交下滑，挂牌量却不断增长，截至目前，二手房挂牌量逼近9万套。供应大增导致业主挂牌价和成交价已有下跌。以8月初出售的一套保利东湾房子为例，成交单价仅2.15万元/平方米，而贝壳等网站信息显示，保利东湾在售均价在2.7万元/平方米，小户型的单价更达到2.8万元/平方米。

9月份，南京多个区域的二手房业主挂牌价下跌，有的直接打出“直降数十万”卖房。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“这也说明当前受一手房降温的影响，二手房市场也开始面临压力。”

安居客数据显示，截至9月16日，济南、天津、青岛、杭州、福州等城市二手房价下跌，分别环比下降0.83%、0.78%、0.71%、0.52%、0.39%。四个一线城市中，北京、深圳均出现轻微下调，环比涨幅分别为-0.09%、-0.01%，同比为-0.13%、-0.05%。广州则是环比-1.41%，同比-5.84%。

降温明显

多位房地产业内人士都感受到，今年5月以来，政策对融资端控制之严厉，是以前没有过的；而作为房企资金来源的重要渠道，7、8月以来，个贷也后继乏力。

业内人士认为，房企下半年依旧是“现金为王”的生存态势，销售回款是开发商下半年的关键指标。根据往年经验，“金九银十”的销售情况对房企下半年的业绩起到关键性作用。

协纵策略管理集团创始人黄立冲表示，在资金总体趋紧、国家依旧控制资金流向房地产，且市场的购买力也消耗不多的情况下，开发商“金九银十”的促销活动作用不大。

中原地产首席分析师张大伟表示，相比2018年，在2019年上半年部分区域出现了小阳春，但随后市场逐渐回落。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

他进一步表示，从市场看，2017年来，大部分热点城市楼市已经全面限价，这种情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场更多的看限价政策的严格与否。

复杂环境下，今年“金九银十”的成色将会如何？业内人士各执一词。

张大伟认为，热点城市楼市开始逐渐下行，市场难以继续冲高。小长假各地楼市平淡，全国一二线城市楼市告别“金九”已成为定局。

严跃进表示，从当前节假日的情况看，市场略有降温的迹象。

“因为近期银行贷款在调整，假期交易降温，但后续会有反弹的可能，”严跃进认为。

黄立冲则表示，“总体来说楼市回暖的机会不大，回暖也只是昙花一现式的”。他认为，如果货币供应增加，会稍微带来昙花一现式的回暖，但总体来说还是以“有价无市”为基调。

宋会雍判断，四季度楼市总体上会比较平淡，且偏向下。他补充，“今年整体其实并没有很差，只是市场发展速度跟不上房企的运营销售目标。”

更偏谨慎的也有人在。社科院世界经济与政治研究所肖立晟认为，房地产周期仍然存在，但持续时长会逐渐从短期

(3-4 年)过渡到中长期(8-10 年)甚至超长期(10 年以上)。他认为，本轮房地产周期的下行可能持续至2022年左右。

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