8月25日，央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（即LPR）为定价基准加点形成。2019年10月8日起开始施行。

房贷利率，具体怎么调？未来房贷利率是否还会再有折扣价？实际房贷利率会下降还是上升，对居民购房成本影响几何……针对广大购房者的疑问，记者进行了了解。

问题一：具体怎么调？

首套房不打折，二套房至少加60个BP

央行公告指出，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

这意味着，新机制下，央行对于房贷利率机制设定了下限。以8月20日发布的LPR为例，1年期贷款市场报价利率为4.25%，5年期贷款市场报价利率为4.85%。

由于大多数房贷办理的为5年期以上贷款，这意味着，首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷利率加60个基点，不得低于5.45%。在新机制下，从以往的按照基准利率转变为看齐LPR，房贷打折将成过去式。

问题二：原先办理的房贷调吗？

实施新老划断，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行

原先办理的房贷业务会根据新规调整吗？中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问时表示，2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

这意味着，新规不会对存量的购房者产生影响。未来，除了央行加息或降息，这部分购房者的月供不会变化。

以往，个人和银行签署的房贷折扣或者上浮系数是固定的，如7折、85折，尽管后期出现多次加息、降息，折扣系数并未变化。同样，近两年出现的上浮利率也不会随着本次新规调整，仍将维持不变。

问题三：对居民购房成本影响几何？

因人而异，房贷利率下降可能性不大

新机制下，央行对于房贷利率机制设定了下限。那么，房贷利率究竟是变高了还是低了？

从公告来看，具体到个人，每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。和过去房贷利率折扣或者上浮比例固定相似，加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

央行公告还指出，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

在8月20日国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上，央行副行长刘国强明确表示，房贷的利率不下降，对于房地产市场要坚决贯彻落实“房住不炒”的原则，不将房地产作为短期经济刺激的手段，保持个人住房贷款利率基本稳定。

从长沙来看，从2017年起，首套房房贷利率折扣几近绝迹，商业银行对房贷执行利率普遍为首套房基准上浮10%~20%，二套房上浮比例为20%~30%。对购房者而言，贷款成本最低的仍是公积金贷款，市民在购房时可尽量选择公积金贷款或者组合贷，降低成本。

问题四：是否“一签定终身”？

未来房贷利率可以约定调整，也可约定不变

根据公告，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

这意味着，未来LPR如果走低，购房者仍可对定价基准进行调整。公告还明确，重新定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。这意味着，购房者未来既可以选择让房贷“随行就市”，也可约定不变，整个还贷期间选择按照合同签订时的房贷利率执行。

哪个对购房者更有利？购房者该怎么选？如果你认为未来为“加息周期”，选择固定利率可“锁定”贷款成本；如果未来处于“降息周期”，重新定价显然更划算。

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