在楼市调控政策的持续发力中，东莞楼市正在回归自住价值，投资需求日益减少，公寓、商铺、写字楼等投资型产品成交量下滑。

今年上半年，东莞公寓、写字楼成交套数为近4年来的同期新低，商铺的成交量也为近7年来的同期新低，投资需求减少，消化库存时间进一步拉长。

公寓消化周期长达17个月

2016年底，东莞出台限购政策，公寓产品曾一度成为投资需求的出口。如今，经历了楼市调控政策的深化，投资需求逐渐回落，至今年上半年，公寓、商铺、写字楼等投资型产品的成交量都出现明显下滑。

2019年上半年，东莞楼市持续调整，回归自住价值，洋房主导地位大幅上升。东莞中原战略研究中心的统计数据显示，上半年客户投资信心下降，叠加公寓供应缩减的影响，公寓成交大幅降温，成交套数创近4年同期新低，同比下降36%。东莞中原战略研究中心的监测数据还显示，6月底，东莞全市住宅库存584.8万平方米（含商业公寓），其中公寓存量104.38万平方米，消化周期长达17个月，消化周期拉长。

从去年开始，东莞商业公寓降价现象已逐步显现。近几年来，公寓供应量大、竞争激烈，加上投资需求的进一步退却，不少公寓产品不得不降价促销。与前两年公寓定价偏高、普遍达到洋房价格甚至高于洋房价相比，今年公寓产品的定价更为合理，普遍低于洋房定价。如位于东莞生态园的保利·松湖18公寓，其定价在1.6万元/平方米左右。此外，大面积的公寓产品定价也出现明显下滑，如碧桂园苹果首次推出的小面积公寓销售价格约1.8万~2万元/平方米，后期推出的大平层公寓定价则在1万元/平方米左右。

50平方米以下公寓是成交主流

今年上半年，50平方米以下的公寓成为市场成交热品，成交量占近七成，主要由于卓越中寰、万科首铸东江之星及湾ONE等小公寓放量入市带动成交。

东莞中原战略研究中心的统计数据显示，从总价分布来看，100万~150万元总价的公寓成交相对抢眼，处于优质地段的公寓项目如万科城市之光、寰宇汇金中心、卓越中寰等成交相对更好。从今年上半年公寓网签套数排行前十来看，其中有7个项目位于中心城区，卓越中寰以594套拿下成交冠军，奥园城市天地排名第二。

写字楼供应显著放量

今年上半年，写字楼成交量也大幅降温，创近4年同期新低，同比去 年同期下降36%。

据东莞中原战略研究中心介绍，今年上半年主要以民盈山国贸中心和万科首铸东江之星两个地铁上盖项目成交为主，分别占比39%、29%。今年上半年，写字楼供应井喷并创6年来新高，其中寰宇汇金中心再推一栋甲级写字楼，供应套数726套，占全市比重达56%。

商铺投资热度减退

与商业公寓一样，投资属性强的商铺成交量也现明显下滑。东莞中原战略研究中心的统计数据显示，上半年东莞商业投资氛围较弱，商铺成交创近7年新低。除了塘厦、东城及凤岗等镇街的成交突出外，全市近八成镇街商铺的成交量低至百套。

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