2019年对中国开发商而言，是异常跌宕的一年。

还没从二季度的宽松中反应过来，7月份的房企融资又突然收紧。房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限，尤其是房地产信托，成为近期金融监管的重点。

在收紧的融资环境下，房地产公司的融资成本出现了罕见的极端分化的现象。7月8日，中海地产发行的一笔港元票据息率低至2.90%，刷新同业最低利率；三天后，泰禾集团在新加坡挂牌发行的美元债券，票息则高达15%，相差5倍。

如此巨大的融资成本差异，凸显了当下房企冰火两重天的生存镜像。类似中海这样的央企，携低成本资金优势在上半年的土地市场所向披靡，而泰禾则深陷资金危机，不得不转让多个项目股权度日。

今年以来，诸多信用评级不高的房企，只能借助于成本较高的境外融资，而目前来看，境外发债进一步遭严控，成本亦有升高的趋势。

多位业内人士预计，随着金融监管部门的数次出手，和重申“房住不炒”的基调，今年下半年房企融资会继续从紧，部分房企将陷入流动性危机。

房企资金“暗战”

资金，特别是低成本的资金，是房地产公司的重要生存砝码。

7月8日，中海首次在香港设立境外中期票据（MTN）计划，其中10年期美元债以3.45%的券票息，创造了债券发行利息成本最低的记录，这也是中海历史上10年期债券的最低利率；而票息为2.90%的5.5年期20亿元港币固息债券，则刷新了同行业的最低利率，且创造了中资企业境外公开发行的最长年期港币债券。

尽管中海一向可以拿到低成本融资，但在当前的货币和汇率环境下，还能拿到如此低的利率，更让同行艳羡。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，中海融资的优势很难被模仿。其一是长期稳定的信用评级，其二是央企、国企的身份，当市场中有很多投资者都是国有或国有代表的基金、机构时，国有房企融资就有巨大的优势。

目前中国房企中，类似中海这样可以拿到较低成本的还有华润置地、保利发展、招商蛇口、万科等，均为央企或具有国资背景的发展商，他们今年上半年的融资利率也在4%左右。

同为大型房企，表现激进的恒大、融创、碧桂园融资成本就相对较高。6月12日，融创中国以7.25%的利率，发行2022年到期的6亿美元优先票据；上半年，恒大累计发行了四次优先票据，其中三次的利息利率均在10%以上。

以富力、雅居乐以及奥园等为代表的中小型房企，融资利率也较高，多在7-10%之间，甚至超过10%。

如今年以来，奥园发行的几笔美元票据利率在7.35%－8.5%之间；雅居乐则在两个月前，以8.375%的年利率发行6亿美元高级永续债；中南建设4亿美元的高级无抵押定息债券，利率高达10.88%。

7月11日，泰禾集团以15%的高利率发行了一笔美元票据，成为近年来房企境外融资的最高成本之一。

房企融资成本出现巨大差异的同时，融资渠道也严重分化。今年以来，成本较低的境内发债、ABS，窗口期只出现在二季度短短的几个月，多数房企更多选择成本较高的境外融资。

据21世纪经济报道查询，今年在境内发行公司债的房企，只有万科、碧桂园等少数公司；而发行ABS的更少，前两年火爆的租赁住房为标的资产证券化产品，几乎消失不见。

中金固收报告指出，今年上半年，由于境内融资受限、境外需求上升以及发改委年初延长部分公司发行有效期，房地产美元债发行量已超过去年全年水平，上半年净增量达375亿美元，同比增127%。

即使同在境外发债，房企的利率也呈现明显分化之势：大型房企供给量占比高、融资成本降幅大、周期延长，中小房企发行量占比低，且低资质主体发行利率居高不下。

一些资金紧张的房企更通过转让项目股权融资。如泰禾今年上半年转让数个项目公司股权予世茂，筹资77亿元。

融资继续从紧

事实上，房地产和金融业内感受到融资的收紧，是从5月17日的23号文开始的。

23号文明确要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，其中最主要的是对房地产信托“明股实债”等模式的狙击。

紧接着5月31日，央行与证监会暂停部分房企的债券及ABS融资。坊间传言，旭辉、金地、融创和中铁建等被列入暂停公开市场发债业务的“被关注名单”。

6月13日的陆家嘴论坛，中国银保监会主席郭树清的讲话被认为是一个更明确的信号。他表示，“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”

这意味着，房地产调控从限购、限价、限售等升级到了房地产金融的严厉管控。

上半年发展迅猛、成为房企拿地后盾的房地产信托首当其冲。7月以来，银保监会对房地产信托展开了一系列调查、约谈、警示；7月11日，光大信托被曝将暂停新增融资，进行余额管控。其他多家信托也受到了类似的窗口指导。

政策的效果立竿见影。用益信托数据显示，今年6月，房地产信托成立规模465.83亿元，环比5月缩水227.61亿元，降幅达32.82%。

中泰证券分析师倪一琛预计，下半年信托渠道融资将进一步受限。

自5月信托监管趋严以来，房企融资更多转向境外。中原地产研究中心数据显示，7月上旬，在国内融资收紧有所预期的情况下，房地产企业海外融资计划井喷，

超过20家房企发行了近150亿美元的美元债。

雪上加霜的是，境外融资渠道也将进一步收窄。

7月12日，发改委发文要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，与此同时，房企还需详细披露其海外发债的具体情况和资金用途。中原地产首席分析师张大伟认为，房企面临资金面的多重管制与收紧，在信托监管加强后，海外美元债也开始强监管。只能偿还一年内到期的中长期债务，意味着融资额度将大幅缩小，大额度融资将会明显收紧。

各种渠道的堵截，让房企的融资成本将进一步升高。同策研究院数据显示，6月房企融资成本已较高，基本在7-8%左右。

进入7月，房企境外融资成本整体有上升的趋势，从不足6%到15%都有分布，平均利率升至8%左右；信托界人士称，房地产信托的利率则去到了12-13%。

易居智库研究中心总监严跃进表示，融资分化面临严峻形势，将倒逼房企维护资金链安全的问题。考虑到近期融资市场的降温和销售市场的降温，房企预期会改变，预计近期拿地会趋于保守。

张大伟也预计，三季度房企大额融资将减少，抢地现象也将明显减少；对于融资渠道较少的企业来说，资金压力将非常大。

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