5月16日，国家统计局发布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。新房市场方面，4月份新建商品住宅销售价格环比上涨城市为67个，比上月增加2个，上涨城市数量回归历史较高水平，显示重点城市房地产成交活跃程度在上升。

然而，随着一城一策的调控措施落实，各地库存也呈现差异化发展。从库存数据来看，去化周期18个月以上和6个月以下的城市值得关注。

根据统计数据，截至4月末，共有北京、烟台、沈阳、肇庆、厦门5个城市去化周期超过18个月。其中，北京去化需23.9个月；烟台去化周期为23.7个月；沈阳库存去化需22.9个月；肇庆和厦门库存量去化周期相同，都需20.8个月。

另外，杭州、重庆、长沙、南京4个城市库存告急，去化周期在6个月或小于6个月。其中杭州去化周期仅在2.6个月，重庆库去化需4.3个月，长沙库存量去化需4.8个月，南京去化周期在6个月。

库存反映各地楼市当前供需状况，同时也影响后续的供地。根据自然资源部2019年住宅用地“五类”调控目标，消化周期高于18个月的，属于库存较高城市，分类来看，消化周期在18—36个月的，要适当减少供地，高于36个月的，则应该停止供地；消化周期低于6个月的，属于库存较少的城市，要显著增加并加快供地。

专家指出，“北京市场比较受关注，去化压力主要受限竞房产品类型影响，短期内不建议调整，以免导致市场热度过高。但厦门如果再持续维持较长去化周期，则需要当地政府采取一定措施来增加去化。”

杭州库存告急

近期，在土地市场和销售市场表现较好的热点二线城市库存量明显减少，杭州就是代表城市。

中指研究院数据显示杭州成交活跃，库存下降：4月杭州成交面积环比上升35.54%，同比上升96.02%。截至4月末，杭州（不含萧山余杭地区）可售面积为85.95万平米，其中可售面积环比减少15.07%，从对比来看，当前可售面积处于历史低位。

数据显示，杭州近几年新房去化情况较好，虽然供应量保持了平稳以及小幅增加，但仍带来计算口径下的去化周期缩短。

专家指出，杭州楼市出现此种表现，主要受当地限价政策影响，当地一二手房价倒挂，所以带动了当地的购房者热情，近期在销售情况较好。

专家指出，长沙、重庆等去化周期较短城市也是如此。与此同时，今年杭州计划供地11474亩，相较2018年减少了3461亩，其中涉宅面积减少3249亩。这会否加剧杭州楼市供需矛盾和房价调控的压力？

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所原所长蔡为民表示， “这两年杭州的去化周期一直维持在低于6个月的情况内，主要是受去化影响。但这部分去化，存在部分投资投机情况，比方来说，今日是购房需求，明日就能转化为市场供应。所以从市场整体情况来看，并不存在问题。”

高库存难题

有别于杭州等地库存量大幅减少的情况，北京、厦门的去化周期则处于高位，位列“五类”调控应适当减少供地的类别。

在统计数据中，北京库存去化周期为26城中最高，高达23.9个月。从整体情况来看，北京目前库存处于中高水平，靠近历史高位。

专家指出，当前北京高库存压力主要受限竞房去化不佳影响。

数据显示，目前北京已入市限竞房大约3.5万套，预计未来还有四五万套限竞房将进入市场。“但受供应体量大、同质化严重等因素影响，去化并不佳。”郭毅表示，“目前限竞房整体的去化率仅有三成左右。”

高库存另一个代表城市是厦门。

中指研究院数据显示，截至4月末，厦门可售面积为253.62万平方米，环比上升17.17%，为重点监测10城中增幅最高城市。近期销售回暖仍未带领厦门走出严格调控、成交锐减导致的高库存状态。

中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，可售面积统计口径为截至上月可售加上本月新批商品住宅，再减去本月成交。所以一个城市的库存量，有成交和新批上市两个观察指标。因此，成交上升不一定带来库存下降。

“厦门的库存量事实上并不大，但由于近两年厦门成交量急剧缩减，根据计算方式才得出去化周期较长的结论。”专家表示，如果厦门楼市想回到比较好的状态，今年需完成200万平方米的去化量。

中指研究院数据显示，今年1—4月，厦门新房成交量总计40.62万平米。2019年已经过去1/3，但距离200万平方米的去化目标，厦门仅完成了1/5。

对于这类城市，改善库存问题，更多的希望放在政策环境改变上。

针对北京由于限竞房去化带来的高库存难题，专家建议道，应该从供地端和产品形态进行结构性调整，适当控制供地，并且改善当前7090的产品形态，否则市场压力将会越来越大。

免责声明：稿件来源为其他媒体与网站的稿件均为转载稿，仅代表其他媒体与网站观点，与岳阳房地产信息网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。如转载稿涉及版权等相关问题，请立即联系管理员，我们会予以删除或者更改，保证您的权利。违法信息对公司或个人造成不良影响，我们将采取法律方式维权。

欢迎关注岳阳房地产信息网微信