尽管楼市“小阳春”之声不断，但随着五一小长假落幕，假期热销效应并未如期光顾。据相关监测数据，五一40个重点监测城市累计成交161万平方米，同比下降55％。各线城市成交量皆有回落，二线城市以下降68％同比跌幅居首。

自4月份以来，市场降温势头就已显现。该月全国28个重点城市整体成交2344万平方米，同、环比均降2％。

业内观点认为，当前一线和部分二线市场的阶段复苏，只是基于资金面、政策面的不确定性导致房价上涨恐慌预期不断强化，推动积压的刚需、改善类自住需求释放。恐慌需求“消耗”后市场将复归常态。

五一楼市成交遇冷

一季度以来，楼市热度持续未退。全国70城房价上涨，部分城市土拍大热，高溢价地块频频。一季度多数一二线城市同、环比皆实现正增长，二线城市新开项目去化率也有回升。

但此番势头并未稳定延续，五一假期房地产市场成交遇冷。一线城市成交量同比下降27％，北京、上海和广州均有不同程度的回落，北京低至1.2万平方米，同比下降75％。仅深圳市场回暖，成交量同比增长41％。

以北京为例，5月1日至4日，北京新建住宅网签242套，二手房住宅网签134套。而一个月前的清明节三天假期，其新建住宅网签358套，二手房住宅3天网签141套，均高于五一假期套数。

值得注意的是，一向火热的二线城市同样“失约”。五一假期11个二线城市成交量降至历史低位，同比下降68％。合肥、长沙、青岛等市场显著转冷，成交量同比跌幅超70％，南京、成都更是下跌超80％。

即使如苏州，五一假期市场同样遇冷。4月份苏州房价、成交量双双上涨，多个板块的“地王”纪录被刷新，但五一期间其成交量同比下降16％。此外，25个三四线城市成交量同比下降43％，各城市市场显著分化。

自2018年下半年以来，随着房地产市场陷入调整期，市场惯有的小长假热销效应明显减弱。2019年五一假期，更多人还是选择拜访亲友、外出旅游等，而非看房、购房。多数城市项目案场实际到访量不尽如人意，成交量大幅回落也属正常现象。

“回暖”基础不牢

实际上，市场降温势头早已隐现。4月全国28个重点城市整体成交2344万平方米，同、环比均降2％。其中一线城市成交面积环比降9％，同比升56％，广州、深圳均阶段性回调，环比降幅均在30％左右；二三线城市总体成交面积同、环比分别降6％和1％。

4月份一线城市成交出现20％～30％的环比下降。其中，北京二手房市场交易量环比下降34％。4月份环比下降并非市场转冷，而是3月成交集中释放后的自发回落。

这一判断的基础是，此前北京市场升温是“升而不热”。一季度比去年四季度升温不少，但与往年年初升温并无太多不同。之所以有好转，一是调控效应进一步被消化，二是部分地方降房贷利率、调整限购等政策带来市场预期改善。

对于类似城市成交出现小幅下滑，或和此前需求提前透支有关。市场分化也将继续存在，部分中小城市预计会降温。

3月份以来，房地产市场“小阳春”骤现。新房市场连续两月常规回落后，3月份商品住宅成交量迎来明显回升，整体环比上涨73％，“小阳春”行情确实显著发生。

据4月25日中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告（201904）》，此次楼市“小阳春”出现的主要原因有：

一是住房市场融资环境得到改善。资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷利率已经降至基准利率水平。

二是房价预期出现转变。部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调，一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分潜在购房者认为房地产调控可能进一步松动，从而对房价预期由悲观向谨慎乐观转变。

但高光之下，随着“红五月”开局遇冷，楼市阳春之势持续性存疑。

三四线城市回调压力巨大

市场不确定性仍存时，中央政治局会议重申房住不炒、自然资源部强调分类供地、住建部将对城市市场预警，政策信号再为楼市注入“稳定剂”。

在稳增长和防风险之间，既要通过适度宽松的货币流动性，加大对实体经济的支持，又要防止资金以不合法渠道流入房地产，进一步推高杠杆。年初支撑首次置业购房者的杠杆可能会受到抑制，市场快速升温的动力难以为继。

当前一线和部分二线市场的阶段复苏，只是基于资金面、政策面的不确定性导致房价上涨恐慌预期不断强化，推动积压的刚需、改善类自住需求释放。恐慌需求“消耗”后市场或将复归常态。

“随着红五月开局不佳，未来城市成交分化格局将延续更长时间。”一、二线城市市场需求相对充足，成交量仍可维持高位；三四线城市难言乐观，房地产市场依旧面临一定的调整压力。

具体来说，长三角部分城市如南京、杭州、合肥、苏州等经过2018年调整，市场已逐步回归理性，供应也逐步放量。加之放开落户、限购松绑等新政，对成交也有一定刺激作用，预计这类城市成交量会小幅转暖。

以福州、厦门、南宁、昆明等二线城市为典型代表，土拍市场热度居高不下，高溢价地块频出，成本驱动增强了购房者对后市预期，加之政策调控也有不同程度松绑，市场回暖在意料之中。

中部城市诸如重庆、武汉、成都、西安、郑州等因人口基数较大、城市基础配套完善，短期内市场需求依旧旺盛，热度将持续一段时间。而沈阳、大连、济南等环渤海城市因成交低迷，库存压力相对较大，后期走势不容乐观。

实际上，城市分化之势早已显现。据上述社科院报告，在此前“小阳春”态势中，一线城市房价小幅上涨，准一线及二线城市房价涨幅扩大。但三四线城市房价涨幅略有收窄，“小阳春”基础并不牢固。

2019年3月，三四线城市房价平均环比上涨0.196％，涨幅比上月收窄0.213个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为72个，比上月减少2个。三四线城市中的上涨城市占比为61％，比上月减少1.7个百分点。

“从城市化总体格局看，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。”三四线城市“小阳春”趋于消退，房价将稳中有降。免责声明：稿件来源为其他媒体与网站的稿件均为转载稿，仅代表其他媒体与网站观点，与岳阳房地产信息网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。如转载稿涉及版权等相关问题，请立即联系管理员，我们会予以删除或者更改，保证您的权利。违法信息对公司或个人造成不良影响，我们将采取法律方式维权。

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