新年伊始，香港楼市出现回暖的迹象。

“今年开局很好，外围市场出现很多积极因素，比如中美双方不断释出善意，而且美联储表示将放缓加息步伐，因此近期楼市成交有所反弹。”中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰接受21世纪经济报道记者采访时表示。

他透露，截至1月20日，香港一手住宅成交宗数已达到1470宗，由于不少新盘赶在农历新年前加推，预料本月一手成交可以达到2200宗，二手市场成交也将有3500宗，相比2018年平均每月3100宗的水平明显增加。“这显示楼价已找到支撑位，小阳春提前出现。”他说。

在一手楼市的带动下，二手成交也有所升温。根据中原地产的统计数据，香港10大蓝筹屋苑在上周末（1月19-20日）共录得11宗成交，环比增加37.5%，成交量创下7周以来的新高。

自2018年8月以来，香港楼市出现调整。回顾2018年，香港一手住宅成交宗数15485宗，同比下跌16.4%。然而，2018年全年二手住宅成交金额仍创下了3290亿港元的八年新高；成交宗数为38782宗，同比微跌2.4%。

一手市场销情再燃

刚刚过去的周末（1月19-20日），香港三大新盘齐齐开盘抢客。其中，香港最大的新鸿基地产旗下土瓜湾Downtown 38项目在1月20日推出155个单位，在两个多小时内已全部沽清，套现超过10亿港元。

鉴于销情如此火爆，新鸿基地产副董事总经理雷霆表示，将加推46个一房及20个两房单位，折实售价565.38万港元至793.79万港元，相比前一批出售的单位价格上涨6.3%。2018年新鸿基地产以543.09亿港元的销售业绩位列第一。

“按照2018年8月的高位计算，开发商最近推出新盘时提供了大约20%的减价，在这个价位上市场仍有很好的承接力。买家并不是不想买楼，市场购买力仍然强劲，他们大都是持币观望，不希望高位接盘而已。只要定价合理，这些新盘的销售都十分理想。”陈永杰坦言。

事实上，2018年12月底，由信和置业及香港市重建局等合作的项目凯汇，在短短11天内就创下了147亿港元的销售纪录，这无疑为当时仍在风雨飘摇中的香港楼市注入了一针强心剂。乘胜追击，信和营业部联席董事田兆源表示，旗下大埔白石角逸珑湾8近期推售228个单位，目前该项目已累计收到约900个订单，超额认购近3倍。

2018年9月底，香港银行12年来首次启动加息周期，但加息幅度仅为0.125%，对楼市的影响尚未明显体现。经络按揭转介首席副总裁刘圆圆接受采访时表示：“目前普遍按揭新客户一般可做到最新的实际利率大约为2.35％。未来加息进程可能减慢，有助业主把握低供款利率，相信2019年的实际按揭利率将维持在3%以下，对业主影响轻微。”

“利率直接影响业主的供款负担，因此对楼市有十分直接的影响。目前香港住宅的租金收益率约为2.5%-3%，即使今年加息1-2次，但按揭利率仍将低于3%，这意味着买楼仍然比租楼便宜。”陈永杰指出。

在他看来，香港楼市最坏的时机已经过去，今年第一季度楼价向下调整5%后有望企稳，“我对今年楼市看法偏向乐观，在英国脱欧前景不明的情况下，资金预计继续由欧洲流向亚洲，而香港则是亚洲首选的投资市场。”

高力国际香港估价及咨询服务高级董事郑亥延则认为，近期一手新盘纷纷以低价开售，新盘价格将向下调整15%，而二手市场也将受到波及而下跌10%，但她指出2018年下半年500平方呎以下的小型住宅售价有望快速反弹。

土地供应或将现断层

一直以来，土地短缺问题是助推香港楼价持续攀升的因素之一。中原测量师行执行董事张竞达表示，今年新盘供应主要来自2016年所推出的地皮，发展商可能担心楼市向下，预售楼花速度加快，而2017和2018年政府卖地的楼面面积大幅下降，因此担忧中短期住宅供应将在2021至2022年供不应求而出现断层。

数据显示，2018年度2019年度的私人房屋土地供应总共可提供13850个单位，相比上一年度锐减46%，创下近8年以来的新低。张竞达认为，政府在公布《长远房屋策略2018年周年进度报告》时，宣布调整公私营房屋的新供应比例，将公营房屋的比例将由60%提升至70%，私人住宅土地的年度供应目标则由原有的1.8万个单位下调至1.35万个单位，未来数年私人住宅土地的供应量都将维持在这个水平。

他坦言：“尽管私人住宅未来几年不至于出现无楼可卖的局面，但是最早在2020年可能出现供应断层的问题。从目前政府卖地表以及已知的铁路项目及市建局项目来看，可供出售的单位数目仅为2万个，仅能勉强满足未来两年的私人住宅土地需求。”

此外，中资地产商在香港“跑马圈地“的热情已大为消退。根据仲量联行的统计数据，2018年11幅公开招标的住宅地中，仅3幅由中资夺得。中资成功投地的比率由2017年的70%大降至2018年的27%。2018年中资机构成功中标的三幅地皮，包括由保利置业投得的油塘住宅地皮，以及高银集团及中国海外发展分别投得的旧启德机场跑道的两幅地皮，其中两幅地皮中标价为市场估值下限。其他住宅地皮大多由本地大型发展商投得。

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