大家一定觉得娱乐圈很乱，充斥着情色交易、利益输送、攀附权贵、尔虞我诈。前有宝强后院起火，后有冰冰偷税漏税，根本不是普通人可以生存和上位的地方。

其实，房地产行业又何尝不是呢？中国房地产行业可以说是国人几千年的人生智慧的集大成者，人生观、价值观、世界观的集中展现。

当然，今天我不想讲楼市里的艳史八卦，勾心斗角，因为这完全不符合我光明磊落、人生导师的光辉形象。我想给大家分享的是中国房地产行业20年来的内在逻辑和深度思考，这些楼市里的潜规则，能有助于你透过现象看本质，对你投资房产一定会有所帮助。

1

恐慌需求

楼市里，我们常常讨论刚性的需求和投资的需求两个概念，但是，从来没有人愿意承认还有另外一种需求的存在，因为它的存在好像拉低了我们个人能力的水平，贬低了个人价值的存在，但它却实实在在始终影响着房价和房地产的良性发展，它就是恐慌的需求。

恐慌需求的典型特征就是，在满足自住功能之后，手里有少量闲钱，但缺乏合理投资的渠道，又极易受房价波动影响，担心房价上涨资产缩水，担心阶级上升通道被堵死，而随波逐流产生的冲动购房需求的那批人，可以说，我国大多数中产阶级都属于恐慌需求者。

在房价大涨的过程中，刚性需求：投资需求：恐慌需求的人数占比基本上是1：1：1，各占1/3。

比如这轮房地产周期的高峰期2016年3月份，上海（楼盘）二手住宅月的成交量达到5.5万套，北京（楼盘）达到3.2万套，而处在冰河时期的现在2018年10月份，上海二手住宅月成交只有1.2万套，北京更是达到谷底为8879套。现在上海和北京的成交量仅仅相当于高峰时期的21%和27%。可以说，现在买房的都是刚需中的战斗机，非买不可、无路可退。

北京上海等一二线城市的房价现在之所以跌跌不休，根本原因就是调控的政策连市场中1/3的刚需的购房都抑制打压。比如北京公积金贷款首付提高，额度降低，要贷足120万竟然需要一共缴存12年。一二线城市针对首套房利率上浮20%是普遍现象，而武汉（楼盘）更是要上浮30%。所有政策只有一个目的：遏制所有购房需求，包括刚需，所以房价才会深不见底。

只要精准操控这三种购房需求，就完全可以随意控制房价的涨与跌：

当满足刚需的购房时，楼市就会进入新老更替的正常新陈代谢，交易量平稳，房价维持稳定。

当鼓励投资的需求入场时，房价就会触底反弹，开启上涨模式。

当房价上涨逐渐被社会接受，开始形成普遍的预期后，恐慌的需求就会跟风疯狂入场，房价就会开始暴涨。

所以，国家想要稳定房价其实非常容易，只要支持刚需购房即可让房价止跌。想让房价上涨，只要鼓励投资进场就行。当你看到周围很多原本不打算买房的人全部恐慌入场，疯狂抢房时，房价就开始暴涨了，能够暴涨多久，全看天命。

刚需稳定房价，投资带动上涨，恐慌才会暴涨。至于如何操作，别忘了抬头看天！

2

降价未遂

最近有两个颇有意思的新闻：合肥（楼盘）近日传出，某楼盘降价6000元/平，房产局长亲自前往调研，不久房价便又涨回来了。安徽砀山县某楼盘降价后，当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

随着全国各城市房价进入了下行通道，其实，比我们有产者更不愿意看到房价下跌的是各地方的政府。根据社科院发布的2017年《房地产蓝皮书》：土地的价格与房价的比值平均数为0.68，也就是地价占房价的比例是68%，房价高不高，只有地价说了算。

土地财政是地方政府的金饭碗，尤其是那些根本没有产业，没有人口支撑的三四线小城，饭碗砸了，就只能申请贫困县了。

2014年，王石在接受《中国新闻周刊》采访时回忆2008年说：当时，某地物价局给万科开了4000万罚款单，为什么呢，因为降价。我们一般认为你物价局更应该管的是哄抬物价啊，但物价局说你降价就是为了垄断。

现在房地产的矛盾其实就是中央和地方的博弈，中央希望降，地方希望涨，中央要市场，地方要计划。望各位隔岸观火，千万别引火烧身。

3

3亿人渴望楼市崩盘

中国房价持续上涨了20年，从第一天涨就有人嫌房价高，说房价全是泡沫，笃定楼市崩盘。20年过去了，当年的愤青也人老珠黄了，也不知道他们名下有没有房产。

的确，我国的住房自有率已经达到了95.4%，房户比达到了1.1，可以说人人有房住，为啥还希望楼市崩盘呢？

根据《2018年中国住房租赁白皮书》的数据，北京租赁人口为863万，上海为951万，深圳为467万，北上深租赁人口占常住人口比例高达40%。

排名前10的城市租赁人口高达4800万，截至目前，全国租赁人口共计1.68亿人，预计到了2030年，租赁人口将达到3亿人，基本全部分布在一二线城市。

95.4%的住房自有率，1.1的房户比，这么漂亮的数据背后的真相就是：我国大量的空置房集中在少数人手里，大量的住房又位于三四线小城市。财富过于集中，再叠加土地错配，导致大城市住房稀缺，小城市库存积压，在大城市打拼的中低阶层只能依靠租房解决安居需求。

我国8.1亿的城镇常住人口，将来会有3亿人需要租房，如此巨大的租赁市场，看来投资多套房产收租金，仍然是未来发家致富的绝佳途径。

原来希望楼市崩盘的人不在少数，3亿人，37%的比例的确可以左右市场。长路漫漫，我们任重道远，租售并举搞好了，才能皆大欢喜，国泰民安啊。

4

一二线的鸿沟

从这轮楼市调控收紧算起，北京上海房价下跌已经快2年了，累积下跌幅度在15%左右。

但荒唐的是，今年上半年还在疯狂抢房，房价暴涨的二线城市却突然速冻，以迅雷不及掩耳的速度掉头直线下跌。比如杭州（楼盘），10月份二手房价相比与这轮房价最高点的6月份，已经下跌15%，而这一切仅仅是在4个月之内完成的。

北京上海房价下跌15%用了2年，杭州只用了4个月。

1998年中国的广义货币M2是10万亿，2018年9月末M2余额是180.17万亿，整整20年上涨了18倍。而在这20年里，房价上涨超过18倍的只有北京、上海和深圳，其余335个地级以上的城市，全部跑输货币贬值。

换言之，只有北京、上海、深圳这3座城市的房产拥有者在这20年的时间里实现了资产保值，其它所有的国人通通输给了通胀。这就是残酷的现实，这就是一二线城市之间最大的鸿沟。

2018年731会议要求“坚决遏制房价上涨”，的确效果极为明显。那么问题来了，如果不允许房价上涨，今后老百姓(603883,股吧)靠什么抵御通胀，防止资产缩水呢？

在还没有发明出更好的替代品之前，也许房产仍然是唯一选择。目前看来，完全通过行政的手段禁止人们不投资房产，根本无法做到。即使将来居者有其屋之后，房产可能还是最优越的保值增值产品。在寻找替代品和遏制房价上涨之间必须寻找到平衡点、突破口，这个才是我们现在最难以解决的矛盾所在。

5

接盘侠的意义

任何的投资，本质上都是先来者赚后来者的钱，和P2P一个道理，当然房地产也是。

一个城市能否始终繁荣昌盛，核心就是看它能否持续吸引接盘侠源源不断的进入。接盘侠的未来才是城市的未来。

从2017年开始，北京上海出台规划，开始限制人口的增长。我相信用不了10年，高层就会意识到现在的错误决定，因为全世界没有任何一个超级城市是限制人口规模的，反而仍然在吸引更多的人进入。大城市病根本不是人多惹的祸，而是规划和管理水平有限造成的。接盘侠不应该区分三六九等，而应该是让市场自己选择，人为筛选只会误国误民。

深圳面积1997平方公里，是北京的1/8，上海的1/3，而实际管理人口超过2000万，并且还是一线城市里入户门槛最低的。可怕之处就在于深圳的幼儿园儿童数量和小学生数量已经超过北京上海。深圳的人口红利和楼市红利远非北京上海可以比拟，所以，每次房价上涨都是从深圳开始，而下跌幅度却又小于北京上海。

接盘侠的意义就在于，它完全决定了一个城市房地产的发展前景和投资前景。

三四线城市，购房者普遍青睐一步到位，所以建议你不论自住还是投资一定要选择3-4房的大户型豪宅。

而一二线城市自住以外投资的话，还是选择100平以下的1-3房为宜，因为，初来乍到的外地接盘侠财力有限，不嫌房子小，只嫌房子大。

排外的城市没有未来，因为接盘侠的未来才是城市的未来。

6

都是限价惹的祸

2018年，楼市出现四个“多”。一是土地流拍增多，二是房企促销增多，三是二手房降价增多，四是质量维权增多。这一切的一切都是限价惹的祸。

新房限价，土地价格上涨，房企没有利润，土地当然会流拍。房价不能涨，融资成本又高，越拖越亏本，只能挥泪大甩卖。精装新房比二手房都便宜，傻子才买二手房，男女老少全部上阵抢新房，二手房当然没市场。当年的地王，现在却虎落平阳，没有双合同，不敢歧视公积金，没胆要求全款，不能绑定车库，没有茶水费，只能从偷工减料上下功夫，质量再差也比烂尾强，房企也算有底线。

古代有四大发明，如今有八大限制，八限的初衷很好，我就是极为担心，倘若有一天，八限取消，房价坐上火箭，刚需们可如何是好？

7

房地产简史

《人类简史》一书中，作者对农业革命的定位特别有意思，很是值得回味、细细咀嚼。

书中这样描述农业革命：我们的祖先有长达250万年的时间是靠采集和狩猎为生，但从1万年前开始，为了获得更多的粮食，人类投入了全部心力，开始了农业革命。以为至此便可放弃艰苦、简陋、危险的狩猎生活，过上安定富足的日子。结果却恰恰相反，日夜耕种以及食物营养单一，给身体带来了大量的劳损和疾病，碰到自然灾害和虫灾时，就会导致大量的人饿死。而且，对有限的田地的争夺，导致人类自相残杀，阶级分化。

更为严重的是，虽然耕种带来了富裕的粮食，但是，却导致人口规模快速膨胀，居住密度迅速增加，增加的人口又需要更多的田地来保证食物供给，于是恶性循环，世世代代为了生存，只能固守土地，为了生存而耕地，为了耕地而繁衍。

所以，当初看似聪明、划算的选择，当初为了生活可以更加轻松，最后却变成了农民们越来越沉重的负担和枷锁。最后才发现，农业革命就是一个陷阱，一个史上最大的骗局。原本的奢侈品最后都变成了必需品，等到习惯这种奢侈品的时侯，就变成了天经地义，变成了依赖。不是我们驯化了小麦，而是小麦驯化了我们。

从书中回到现实中来，细细思量，相对于古人来说，我们人类其实根本没有进化，所有高科技发明的原动力都是人性的贪婪，贪婪的结果就是最终走进自己设置的圈套，给自己上枷锁。

地产简史就是古人的农业革命，我们今天可以不为吃而繁衍，但是，我们的苟活和繁衍，却通通都是为了房地产。

人间不值得，因为我们根本没有选择！

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