1焦虑的房企

6月24日，上海奉贤区海湾镇的碧桂园在建项目发生塌方事故，事故共造成1死9伤。死者为现年51岁的河南驻马店男子，当天是他回乡收割小麦返工回到工地第三天。背井离乡仅三天，便与人世阴阳两隔。目击者称，当时多名工人在售楼处现场进行混凝土浇筑，突然约300平米的层面模架突然坍塌。

事故发生地位于碧桂园位于上海奉贤的在建项目——碧桂园红墅林。该项目的开发商为碧桂园旗下的上海湾碧房地产开发有限公司，施工方为中天建设集团有限公司。碧桂园和中天集团合作多年，碧桂园也是中天集团2017年新业务承接量最多的客户。

目击工人称，发生事故的售楼处是32号楼，目前碧桂园红墅林项目各楼建设进度很快，想要卖楼，就要提前建好。

而事故距离碧桂园高周转命令下达后仅过了两个多月。4月5日至11日，碧桂园连续下发三份文件关于提高周转速度的文件，强调:“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路。”甚至董事长亲自下发内部谈话文件激励高周转，对于项目总经理，碧桂园更是奖惩分明:拿地三个月开盘，奖项目总经理20万元;超过七个月开盘，项目总经理面临撤职。

想要靠高周转杀出一条血路的碧桂园，真的出事了。

6月中旬，碧桂园上市团队再添一员，碧桂园旗下物业板块碧桂园服务登陆港股，迎来开门红。至此，碧桂园地产、教育板块博实乐教育、物业板块碧桂园服务三足鼎立，共同拱卫碧桂园帝国。背后正是眼下房企谋求多元发展的心愿，也折射出传统房地产企业对未来的焦虑。

而碧桂园式房企们焦虑的到底是什么？

让碧桂园式房企寝食难安的，是来自于多方面压力，总结起来便是对未来的不确定性。

而这种不确定性，一方面是来源于有限的房企市场占据，从根本上来说就是规模战的成败。另一方面的焦虑，正在来自于当下不断变化的经济形势和监管政策。

今年碧桂园的重要战略是：快打快出的三四线城市闪击战，实现县镇全覆盖。要知道，2017年碧桂园约58%的销售来源于三四线城市。而三四线城市战略成败与否关系到碧桂园能否稳占鳌头，在房企未来争夺战中保持绝对优势。而三四线城市攻坚战中的难点，就是要先入场吃肉，并且还要吃好肉，毕竟三四线城市的购买力有限，后来的就只能喝汤了。碧桂园深谙其中利害，追求高周转高速度发展事出有因。

而这两天，碧桂园式房企害怕的事情来了，市场传言国开行各地棚改贷(PSL)审批暂停，审批权回收总行，或面临“一刀切”。

这对房企无疑是一个噩耗，以碧桂园为例，前几年成功抓住了棚改货币化的机遇，在三四线市场开疆拓土的碧桂园迅速成长为宇宙第一房企。销售规模从2014年的千亿元一跃飙至2017年的5千多亿。今年碧桂园三四线城市攻击战火力全开，2018年前四个月三四线项目占总销售额的比例分别为70%、68%、71%、66%。房企纷纷开始在三四线城市拿地，抢夺三四线城市蛋糕。

2货币化安置成推高房格的元凶

据国开行领导介绍，已将所有棚改合同审批权限上收总行。主要是出于两方面的考量：一是，这两年国开行分行在审批时，违规现象严重，国开行总行担心后期的风险隐患就比较多；第二点是，中央对棚改有一定的看法，棚改的货币化推高了房价，中央对这个有一个严谨的考量。

我国棚改造工程最早始于2005年，在2015年之前棚改补偿方式主要是实物安置，2015年之后转变为货币安置，即政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而居民再到商品房市场上购置住房。

棚改货币化无疑刺激三四线城市商品房销售，在去库存的同时更推高了房价。可以说棚改货币化政策是三四线去库存的重要推手，发展到现在已经达到了其历史意义。

而抵押补充贷款（PSL）为棚改货币化提供主要资金来源。PSL采取质押方式发放，合格抵押品包括高等级债券资产和优质信贷资产，是基础货币投放的一种方式。2015年-2017年， PSL每年新增量超6000亿， 18年以来，目前新增量为4371亿，截止18年5月，PSL余额达到3.12万亿。

2017年5月国务院确定2018-2020年再改造各类棚户区1500万套，其中2018年改造580万套的目标，超出此前市场预期（500万套）。随着近年来政府PSL投放力度加大，三四线房价被“外挂充值”，迎来投资热。

有了长期稳定的资金来源和棚改目标的刺激下的市场需求，目前全国百城房价已达连续超1.2万元的均价水平，全国很多县市房价翻了一番，连五六线小县城的房价均价也超过了6、7千。

3棚改中地方债风险巨大

小债看来，在财政压力和经济下行压力下，棚改货币化比例或走低，收紧PSL是大势所趋。但叫停棚改工作通常是逐步有序开展，一刀切的可能性不大。不过同样也应看到，棚改贷的不规范发展也带来了三四线城市上涨，监管也已经注意到了其在地方隐性债务中的乱象。

棚改货币安置专项资金主要由国开行提供，各地方的省级融资平台负责统借统还。业内人士猜测，此次棚改项目审批暂停，或与财政系统整治地方政府负债有关。

近期监管针对地方债问题密集发文，可以说已经相当重视了。昨天，财政部发布《政府购买服务管理办法》，堵住了违规举债的渠道！目前，棚户区改造资金主要筹集于银团贷款和政府购买服务。财政部专员办表示，棚改贷款成为隐性债务的一大来源。

而历史积累棚改债务存量较大，政府对其可控制能力下降，在去杠杆、控制地方债务的压力下，债务化解难度进一步加大。

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