“如果每个项目都是开盘售罄，说明市场的需求还是很旺盛的，通常离交易量回升也不远了。”今年以来，西安楼市一直处于供不应求状态，随着获批预售的项目增多，5月市场出现明显升温。对此，西安某房企人士向21世纪经济报道记者如此解读。

“红五月”乍现，成为热点城市房地产市场的缩影。根据中原地产的统计，今年5月，20个热点城市新房成交1608万平米，环比上涨15.1%，同比上涨23.6%。

二手房交易同样明显升温，但幅度不及新房。机构统计的热点城市交易量达到近一年来的最高值，北京等城市的交易价格还出现小幅回调。

新房和二手房的市场逻辑不尽相同。随着热点城市进入存量时代，后者多由换房需求来驱动。前者则由于一二手房价格倒挂，催生了大量需求。但热点城市升温的背后，共性仍然存在：库存下降导致供需逻辑生变，落户新政催生需求释放。

成交量升温

今年5月，在中原地产统计的20个热点城市中，有16个城市的新房成交面积出现环比提升，13个城市同比提升。其中，一线城市成交面积环比上升35%，同比上扬4.5%。其中，北京的环比升幅较大，达到114%，广州、深圳涨幅也都在22%以上。

北京并不是上述热点城市中涨幅最大者。环比涨幅最大的是南宁，交易面积上涨了166.4%；同比涨幅最大的是成都，交易面积上涨246.9%。

2018年春节后，多个热点城市出现新房供不应求的状态。据21世纪经济报道记者调研，西安楼市出现季节性供应不足，多人抢一套房的现象十分常见；成都楼市则出现“万人摇号”的现象，热门楼盘的中签率多在个位数，部分项目甚至不足1%。

前述西安房企人士表示，出于环保的考量，西安刚经历4个月左右的冬季停工，因此新房供应季节性不足，加之限价政策较为严厉，很多项目推迟开盘时间，导致年初西安新房供应短缺。

据21世纪经济报道记者了解，在成都、杭州、南京等热点城市，近期都出现了一二手房价格倒挂的现象，并刺激购房者进入新房市场。但近几个月来，政府部门在预售价格审批中有所松动，新房供应量出现回升，并推动成交量升温，一二手房价格的“剪刀差”也有所缩小。

相比之下，二手房市场的火爆程度不及新房，但也已出现升温态势。根据上海易居研究院对10个典型城市的监测，5月十城二手房成交约7.5万套，环比增加16%，同比增加2%。从绝对量来看，5月成交量是近11个月的最高值。

在一些存量房占比较大的城市中，二手房交易升温较为明显，并反映出整体市场升温的态势。

以北京为例，据我爱我家市场研究院统计，5月北京全市二手住宅共网签18096套，同比上涨67.5%，环比增长32.3%，这是2017年3月以后的首次同环比同步上涨，绝对值创下了14个月以来的新高。在价格上，5月北京二手住宅成交均价环比4月上涨了0.6%，涨幅较4月略微扩大了0.3个百分点。

我爱我家市场研究院院长胡景晖表示，去年“317新政”后，北京二手房交易节奏大幅放缓。到今年春节后，随着市场的进一步回温，购房者在购房前的考虑时间缩短，看房次数减少，决策更加迅速，市场交易节奏明显加快。

链家地产北京朝阳区定福庄门店的业务员也反映，今年春节后，该区域的新增房源量和带看量明显增加，成交量也有所提升，成交周期缩短，部分业主的报价有所提升。

反弹力度恐有限

虽然一二手市场的升温逻辑不尽相同，但对于热点城市而言，市场大背景仍然十分相似。

据易居研究院的统计，截至2018年4月底，100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。自2015年以来，百城库存规模就呈现出持续性的下跌态势。其中，二线城市跌幅最大。

从去化周期来看，4月份，一、二线城市新房存销比分别为12.8个月和9.9个月，而合理的去化周期应在12-16个月的区间。

中原地产首席分析师张大伟认为，在监管层的督促下，很多热点城市从去年开始加大供地，但由于各种原因，目前尚未形成有效的住宅供应。因此，在这些城市，市场出现了阶段性供应缺口。

另一方面，落户新政的出台，给热点城市增加了不小的购房基数，也成为市场的刺激因素。自去年3月以来，西安两次推出落户新政，并曾创下4个多月（2018年初至4月16日）落户30万人的纪录。而天津于今年5月出台的落户新政，一天内就收到了30万人的落户申请。

但值得注意的是，由于热点城市的调控力度仍大，这波反弹能持续多久，目前尚属未知。

前述西安房企人士表示，新房市场完全在监管部门的掌控之下，一旦预售审批从严，供应量和交易量就会迅速回落，因此不必担心市场过热。他还认为，只要新房交易价格不出现大幅回调，市场就属于正常升温。

二手房方面，胡景晖表示，从单日网签量走势来看，5月北京的二手住宅交易已经表现出了下行趋势。这在一定程度上说明北京二手市场的回温已经走到尽头，继续升温的后劲恐怕已经不足，接下来北京二手房的交易量或许不会再有明显的增加，市场将进入触顶企稳时期。

张大伟也认为，5月本就处于“小阳春”周期内，市场升温不足为惧。但应密切关注房价变化，避免跳涨。他还表示，5月单月，40多个城市共发布了50多次调控政策，密集程度前所未有。在这种压力下，市场大幅反弹的动力并不充足。

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