随着限购、限价政策不断叠加，一二线城市房价较快上涨势头得以遏制，高端项目供给受限，同时市场客户结构也进一步向“房住不炒”的调控目标靠拢，首次置业、首次改善居住客户比重提升，投资客比例减少且理性回归，盲目购房的行为大为减少。站在长效调控机制全面落实的关口上，与重塑的供求关系同步，一二线城市楼市的客户特征也迎来“新常态”。克尔瑞研究中心以4个一线城市与10个典型二线城市作为样本，对2017年购房人群个体特征和购房偏好进行了多角度的研究发现，北京、广州楼市的投资型需求占比相对较高，上海的首次改善型和再次改善型需求相对旺盛；而一线城市楼市首次置业客户占比较少，主要源于一线城市购房成本相对较高，对首次置业的人群来说购房难度较大。

典型一二线城市购房客户购房户型偏好占比（单位：%） 数据来源：CRIC调研数据统计

投资需求一线城市高于二线城市

克尔瑞研究中心近期对4个一线城市北京、上海、广州、深圳以及10个典型二线城市重庆、成都、武汉、天津、杭州、南京、郑州、长沙、西安、沈阳的购房群体进行了调查。结果发现，从本市客户到该市项目看房的情况来看，总体上这14个城市的购房到访者主要是本市客户，其中沈阳的本市客户占比最多，达到93.06%；广州的本市客户仅占81.53%，相比2016年，这一数据下降较为明显；深圳的情况也有所类似。

克尔瑞研究中心研究员马千里表示，2017年由于异地购房投资的难度加大，外出看房的客户比例总体下降，除北京外，其余城市的外来看房者所占比例较2016年均小幅下降，但一线城市购房溢出的比例依旧高于其他城市。客户到外地看房占比最高的城市为深圳，2016年和2017年分别有66.77%和36.38%，尽管2017年该比例骤减，但相比于其他城市仍比较活跃；而北京2017年外溢客户占比反而比2016年高；4个一线城市客户外溢程度排序为：深圳、上海、北京、广州。

一线城市客户不仅在外地置业投资动作积极，在本地也有较多出于投资需求的置业行为。克尔瑞数据显示，投资型需求在一线城市的占比明显高于二线城市，一线城市楼市前景看好的动力充足，在严格调控的情况下，一线城市楼市纯投资需求平均占比仍高达23%，高出二线城市楼市纯投资需求的平均占比8个百分点。其中深圳市场投资型需求的占比在14个城市中最高，与此相对的是深圳纯自住型需求占比仅有42%，不足一半，纯粹投资的占比高达34%，自住兼投资的需求为25%。

克尔瑞调查显示，深圳楼市投资型需求较容易发酵的原因主要有两个方面：一方面是深圳楼市未来持续看好；另一方面是深圳目前对商住公寓的限制并不太严格，此类投资属性较强的产品未被限购，吸引较多投资客。其他3个一线城市中，北京、广州的投资型需求占比较多，而上海的首次改善型和再次改善型需求相对旺盛。

一线城市首次置业客户比例偏少

从克尔瑞提供的典型一二线城市不同购房用途占比中看到，四大一线城市的首次置业比例远远低于二线城市，北上广深的首次置业占比分别为14%、17%、19%、20%。而二线城市首次置业占比最高的城市为武汉，达34%，其次是长沙为33%，再次是西安为30%，二线城市首次置业最低的城市是成都为22%。

业内人士分析认为，一线城市作为最受关注的城市，吸引了不少外地买家购房，而其中不少为投资需求的客户。而二线城市的本地客户较多，刚需的首次置业比例自然比较高。总体来看，一线城市楼市首次置业占比较少，主要源于一线城市购房成本相对较高，对首次置业的人群来说购房难度较大。

上海更“豪宅”深圳更“刚需”

克尔瑞统计发现，同为一线城市的上海和深圳，客户在购房行为上体现出了截然不同的偏好取向，上海客户在购房这件事上明显表现得更加“大方”——从购房面积、房型和总价上的分布都显得更加平均，而深圳客户对于小户型、小面积的典型刚需房需求占比非常大。以总价指标为例，低总价的刚需方面：深圳楼市半数客户聚集在总价300万元以下的区间，上海只有23%的客户偏好300万元以下的住宅；而超千万元的豪宅方面，上海和深圳客户占比分别为31%和6%，差距巨大。这显示出，上海楼市客户更“豪宅”，深圳楼市客户更“刚需”。

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