在租赁成为新风口的当下，除刚需自住外，很多人关心还有没有必要投资买房？

很多企业同样也关心，租赁的“枪口”应该瞄准哪些城市？

其实，这些选择和纠结都和一个指标有着紧密相关，那就是“租金回报率”。近日，由腾讯信息可视化实验室和云房数据研究中心联合发布了“100城普通住宅租金回报率排行榜”。

注：

1、租售比（静态租赁回报率）计算方法是一年租金/房屋价格。

2、选取的100座城市中包括4座一线城市、41座二线城市、42座三线城市，以及13座四线城市。

通过分析发现，100个城市中只有7个城市的租金回报率在4%以上，分别是南阳、遵义、江门、乌鲁木齐、哈尔滨、大庆、西安。其中三线城市占了3个，二线城市占了3个，四线城市占了1个。住宅租金回报率最高的是三线城市南阳，南阳普通住宅的房价是3494元/㎡，租金是14.5元/㎡，租金回报率在4.99%。

100个城市中，只有28个城市的租金回报率在3%—4%。其中二线城市占了12个，三线城市占了11个，四线城市占了5个。有50个城市的租金回报率在2%—3%，其中二线城市占了19个，三线城市占了25个，四线城市占了6个。也就是说，住宅租金回报率在2%—3%的城市主要集中在三线城市。

另外，有15个城市的租金回报率在1%—2%，其中一1线城市占了3个，二线城市占了7个，三线城市占了4个，四线城市占了1个。

一般来讲，租金回报率较高的城市，购房更加划算；租金回报率较低的城市，租房比较划算！上图显示，大部分四线城市的租金回报率在2%-4%之间。 而一线城市除了广州达到2.07%，上海、北京、深圳都在1.5%-2%之间。一线城市的租金回报率普遍比二、三、四线城市低。究其原因主要是一线城市二手住宅房价过高，租金与房价差距较大，导致住宅静态租赁回报率明显低于全国平均水平。

由此可以看出，现在投资买房并不合算。对此不少网友质疑，除将房产出租外，投资者也可以通过低买高卖来赚取差价。然而，在“房住不炒”的政策背景及不少城市开展住房租赁试点工作的现实环境下，投资买房并非明智之举。

长租市场将迎来“最好时代”？

2017 年下半年，住房租赁市场迎来了“爆发式”发展：中央九部委联合发文并选取12个城市开展住房租赁市场试点；广州、武汉、杭州等地密集出台住宅租赁市场建设指导政策；同时，北上广深等地先后推出多宗只租不售的租赁住宅用地，标志着房地产市场迈向“租购并举”时代。近日，戴德梁行发布的《长租公寓市场发展研究》报告指出，作为住房租赁市场的重要组成部分，长租公寓市场将迎来“最好的时代”。

面对长租公寓市场的巨大蓝海，开发商、经纪公司等房地产上下游企业纷纷成立长租公寓品牌；具备丰富经验的酒店集团也积极布局；结合了资本和互联网优势的独立公寓品牌亦异军突起。据统计，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已达300多家，管理房间数量超过200万间。而市场内的龙头企业也已初具规模，行业排名前十位的企业管理的房屋间数都已过万。

戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端表示，在居住矛盾突出、传统租房市场痛点多、房地产市场逐渐从增量时代进入存量时代的背景下，长租公寓市场正在经历参与主体多元化、市场规模不断扩大、龙头企业加速成长的发展现状。虽然我国长租公寓市场尚处于前期投入期，但经过多年探索，不少企业已逐渐找到了适合自己的经营模式，如新派公寓的基金持有模式、YOU+公寓的资产托管模式、城家公寓的降本增效模式等，虽然这些模式还面临一些问题，但相信在政策强力引导和各方的积极参与下，长租公寓市场将逐渐在不远的未来迎来质的升级。

总体来看，长租公寓市场仍处于前期投入期，但2017年已然成为住房租赁市场元年。根据戴德梁行《长租公寓市场发展研究》报告，未来长租公寓市场将有望在政府、企业等多方参与的共同努力下走向合理健康的发展之路。

在政府层面，建立明确的市场规范是住房租赁市场发展的第一步。预计在未来，全国和地方性的住房租赁法律法规、监管服务平台的陆续颁布和投入使用将为租赁市场的建设奠定基础。在土地供给上，预计将会有更多的租赁住宅用地被推出、更多的存量房屋被盘活，专门的租赁用地的价格体系有望形成。同时在需求端，也需协调各方，剥离附加在房产上的特殊价值，进而推动真正意义上的租购同权的实现。而随着租赁市场的快速发展，相信包括租赁住房Reits在内的金融创新将大大助力租赁市场；但相应的，也应重视防范资本盲目追捧可能引发的金融风险。

在企业层面，戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端分析，除了政府的明确倡导与鼓励外，国企在资源、实力、企业公民义务方面，都更具备引领市场发展的能力与责任，国有企业是提供质优价廉租赁资源不可或缺的力量。随着国企在租赁市场逐步实现规模化和专业化经营，其对市场的带动和引导力也将随之提升，因此未来大型国有企业将成为带动行业发展的重要力量。

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