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小城市房子只是房子,大城市房子才是资产?

文章来源:楼市微景观 更新时间:2017-11-07 浏览次数: 快捷操作:【打印】【收藏】【关闭

巴曙松说过这样一句话:小城市的房子只是房子,大城市的房子才叫资产。这话说的不错,能称之为资产,就代表有市场,有价格,好出售也好租。

不过现在还有好多三四线城市的房子处于被哄抢的状态,一个楼盘放出来,房子立刻被秒。还有的等不到开盘就被定光了,这种情况该怎么解释?

说实话,这种情况的确不少见,部分三四线城市的房子仍然好卖,现在领涨的也的确是三四线城市。对于这种情况,笔者想说的是三四线楼市本身就不可能一直持续下去,君不见,现在去库存都不提了么?银行都开始搞租房贷款了么?高层频频提及的都是各种风险预防么?

这些其实都在向我们释放这样一个信号:随着一二线租房的体验越来越好,三四线楼市的潜力挖掘殆尽,楼市很快会降速,目前要做的就是让它们别形成太大冲击,慢慢下来。

所以,大部分三四线楼市都逃不过这个宿命:房子无法帮助购房者跑赢通胀。跑不赢通胀的房子,自然不值得买,也谈不上资产。

当然,房市火爆的不仅在三四线城市,更有不少二线城市。比如杭州长沙成都武汉等地。在武汉,现在仍然是卖方市场,开发商变着法子让购房者交额外的钱,还有杭州,千万资金买不到房,至于长沙,摇号也跟进了,不过貌似大家都不怎么感冒,因为房子还是那么少,人却越来越多。

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上图是201710月份部分城市新房成交均价和成交量(数据来源是中国房价行情平台,由德科地产频道制作)。这些城市已经都不同程度收紧了调控,为啥还会如此火爆呢?

在笔者看来,这跟他们调控措施不协同所导致的,甚至有多重措施互相掣肘的情况。

比如最近二线城市普遍降低了人才落户的门槛,这些城市一下子涌入了几万甚至几十万“本地人”,谁能分清他们是不是真的原因留下来,而不是看上了房子?

类似的问题还有不少。比如限价限售却不积极增加供应,只有这样才能稳定预期。你只限售限价却不积极增加供应,大家看不到更多的房子,只有硬着头皮去抢啊。长沙杭州武汉等城市都有这些问题。

今年前9个月,居民短期贷款同比增速达到了38.11%,这说明了有相当比例的炒房仍然未收手。顶着风在进场,而且广泛分布在二三四线城市。

对于这些城市的房地产来说,眼前解决炒房客比较靠谱的办法,是堵住想进来的炒房客,限制想出去的炒房客,收紧他们的现金流和资金成本,然后尽快增加供应。

这些动作就是在明确告诉炒房客,未来楼市的不再铁板一块,预期松动了,这是对炒房最大的威胁。

房子卖得好的城市不一定真的值得买

对于三四线城市,有些仍然没有完全消化库存,这些城市房子卖得好其实是套路,这些房子成不了我们所定义的“资产”。我希望大家了解一个事实,经过这一轮调控,大银行已经逐渐从三四线城市撤出,接手的是那些小的城商行和一些银行体系外的资金。这意味着什么,我想大家应该明白。

未来三四线城市,绝大部分都是不值得去买房的。剩下那些极少部分城市,它们必须背靠大城市,而且得有发达的城际交通网络连接大城市,才有发展起来的可能。即使是这样,我们也得清楚一点,这些城市的房子仅值得自住去购买,想买了去走长线赚房租也并不合适。

但对于一些在2016年没有大涨过的二线省会城市来说,这些城市有一定的补涨需求,如果不采取一些组合拳,房价还是有上行的压力的。在长效机制还未推出之前,守住房价其实并不难,难的是诚意。

更重要的是这些二线城市未来都是区域城市群的核心,现在不能挡住炒房客,的确是有一部分刚需要被挤到租房市场上去的。

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