“房地产”重新写入《政府工作报告》后,继日前住建部要求进一步降低门槛增加公积金贷款额度,3月27日,国土部和住建部又联合出台四条举措促进楼市平稳健康。从四条举措来看,新政重在通过调整结构来去化库存、降低风险,也体现出行政手段的进一步退出,符合今年《政府工作报告》“坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”的要求。

 当前楼市进入调整期,虽然总体平稳,但由于部分城市库存居高不下,加大了楼市风险。为加快去化,从调整结构入手,新政三管齐下。

 首先是限制新增供应。要求住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;同时允许供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可根据市场状况,引导未开发房地产用地转型利用。

 其次是优化产品结构。允许在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,调整不适应市场需求的住房户型,以支持居民自住和改善性住房需求。

 第三是扩大去化渠道。进一步明确市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。

 重在去化库存,而非此前市场猜测的“首套房首付降至两成、二套房首付降至五成、营业税‘五改三’”等办法,说明新政的主要目的是化解楼市风险,而非简单的“救市”。

 值得注意的是,新政也体现了行政调控手段的进一步退出。“在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整”实则是对“70/90”政策的松绑。

 2006年实施的“70/90”政策,要求90平米以下住房须达到开发建设总面积的70%以上,已经不再符合时代和市场的需求,特别是不符合广大改善性住房的需求。允许对不适应市场需求的户型作出调整,实际上是将住房产品的决定权交还给了市场。

 当然,新政的实施也需要加强监管,把握好尺度。如新政首次提出可“通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设”,这一方面有利于调整用地结构,促进相关产业发展,但另一方面,其前提必须是符合总体规划。

 新政的实施必须防止趋利的短视行为导致乱改规划,埋下隐患。在要求市、县研究制订未开发房地产用地的用途转换方案的同时,也应该加大上级主管部门的监管力度和发动社会的舆论监督。