随着一系列“救市”政策的颁布，刚需改善房产市场越来越热闹。一方面，市场集中推出受刚需改善购房者青睐户型，优惠力度加大。另一方面刚需旺盛，刚需改善者跃跃欲试，但迫于优惠政策迟迟没有落地，部分购房者只能持币观望。鉴于目前市场形式，专家判断，七折优惠今年或不可期，购房能力暂时受限者可等待“窗口期”。急需购房者通过公积金、组合贷款获得置业助力也是不错的选择。

    开发商低价放量力推刚需改善户型

    日前，国家统计局公布了9月份70城市房价走势情况，青岛房价首次实现年内同比下滑，从分类情况来看，90平方米及以下的新建商品住宅价格指数环比下跌1.1%，同比下跌1.8%；90平方米到144平方米的新建商品住宅价格指数环比下跌1.3%，同比下跌1.1%；144平方米以上的价格指数环比下跌2.1%，同比下跌2.3%。从国家统计局公布的前9个月统计数据来看，大户型房源的价格跌幅创下了今年以来最高纪录。

    记者采访获悉，进入10月份以来，青岛部分开发商的折扣力度再加码，开发商着力根据市场需求推出供刚需者选择的改善性户型。记者通过网上房地产网查询获悉，目前李沧区8000~10000元价格区间，80~100平方米项目大约有26个。100~120平方米大约有21个项目。该价格区间的可售房源最多。目前受关注较高的中海国际社区、海尔鼎世华府、保利茉莉公馆等。

    而作为主城区另一个刚改购房者重要选择区域，市北区在售的100~120平方米户型，8000~10000元平方米价格区间在售项目有4个，10000~12000元有5个，房源较少。老四方1200~1400项目仅有6个.大部分价格区间在10000~12000元，这个区间在售项目有9个。另有12000~14000元区间项目有5个。总体来看，新市北项目刚改比较集中的户型，目前的价格集中在10000~14000元。

    刚改型持币观望有意“杀回主城区”

    记者调查获悉，目前市场上持币观望的购房者还有不少。“我父母家在市南区，受当时房价的影响，我结婚时就只能在李沧买房，父母给看孩子非常不方便。现在首套房重新认定，再加上有可能出现七折利率，要是能在父母家附近买房就好了。”在文化单位上班的工薪阶层小刘告诉记者，“目前我在等消息，一旦可以打七折，我购房就有望了。”

    像小刘一样想回“主城区”的购房者不在少数，很多刚需族虽然有了一套住房，但是由于各种原因都有换房需要。目前总体来看，政策和市场对于换房一族来说都相对有利。但是由于目前利好政策都没有落地，所以他们不得不持币观望。购房者对现在的市场预期还是持观望态度，都想看看新政出台后，房地产市场会有哪些变化。

    按照央行10月初出台的首套房贷认定新规，商品房的贷款利率下限为七折，但并非强制执行利率。据记者调查，对于少量优质客户或机构客户，目前青岛部分银行最低仅给出了九折的优惠利率。

    记者了解到，目前刚需改善者换房潮主要体现两种趋势，一种是杀回主城区，另一种则是提升居住品质。像小刘一样的购房者多数都想杀回主城区。还有另外一部分购房者他们换房更看重的是生活品质的提高。他们换房一方面会考虑居住区域，另一方面对楼盘的质量品质也非常关注。“这充分表现出来了购房者刚需看价格、刚改看品质的置业心理。”一位从事二手房销售多年的业内人士告诉记者，在楼市产品趋于同质化的今天，“刚改型”客群在购房时更加看重房屋的品质和功能，注重再次购房的房屋到底能带来哪些生活品质的改观。

    专家：七折利率不可期建议等待“窗口期”

    “近期国家虽然出台了一系列的“救市”举措，但截至目前，这些政策并没有实质性的落地，购房者现在还看不到具体的市场预期，也暂时判断不清楚什么时候是最佳的出手时机，因此持观望态度也是理性的”，中国价格研究院青岛分院分析师分析，但随着房产市场的变化，这些人群在后期有转换为目标客户的可能。分析师建议，购房能力暂时受限者可等待“窗口期”。

    记者采访获悉，购房“窗口期”对于改善型购房者来说，包括政策窗口期和金融窗口期。此次，国家虽有一定的政策利好，但要具体落地还需要一段时间。有部分业内人士认为，从目前的市场状况来看，房地产交易并不是很理想。而对于开发商来说，在年底回笼资金的压力下为了跑量，可能会在后期推出一些更有力度的促销信息。对于购房者来说，不妨多观察观察，根据自己的置业计划做出选择。

    也有部分专家判断，即使央行年内不实施降息，当前社会总融资成本的下降趋势已基本确立，未来可能会通过债券、银行理财、信贷这一链条加以传导。七折房贷利率实施，最早在明年一、二季度。

    对于目前急需购房者，专家建议，公积金、组合贷款都是在金融方面获得置业助力的不错选择，购房者切莫一味等待七折利率，打乱了原有买房计划，错过合适出手时机。另外，如计划购买新房，不少楼盘都会明确告知其合作银行，或许能在信贷政策上申请到一点优惠。