市场流传很久的房贷政策消息终于揭开面纱。9月30日,央行、银监会发布“央四条”,不仅重申首套房利率折扣下限为7折,而且在二套房的认定上提出,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

这也意味着,二套房限贷政策全面退出,且对二套房以上的贷款权限,下发至各大银行,其放松力度超出市场此前预期的“认房不认贷”。

业内人士普遍认为,新政给楼市注入了一针强心剂,有助于增强市场信心,成交量有望企稳回升。而房企也趁机炒作要涨价,试图扭转市场预期。

国庆期间,《华夏时报》记者在长沙实地踩盘发现,新盘客户来访量和成交量,相比9月确实有明显增加,但价格相比上半年,已普遍下降10%-20%不等。

此外,一个不容忽视的问题是,目前库存依旧高企。国家统计局数据显示,截至8月末,全国商品房待售面积56160万平方米,比7月末增加930万平方米。

长沙一家房企营销负责人称,房企今年能够完成销售目标的屈指可数,前三季度业绩都不尽如人意,四季度冲量压力巨大,根本不敢真的涨价,降价走量依旧是四季度主打的营销策略。

刺激政策落地

“在‘央四条’发布前几天,我们就知道中央要放松限贷了,但上面要求严格保密。”华南某市国土部门人士告诉《华夏时报》记者,此前放松限购刺激房地产市场收效甚微,而赶在国庆节前公布,也有意刺激黄金周的房屋成交量。

实际上,在央行出台政策的前一周,本报就曾报道放松限贷在地方上已率先执行,在限购放松效果有限的情况下,“认房不认贷”势在必行。

只是刺激手法超出预期。“央四条”还提出,在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

10月8日,长沙浦发银行内部人士告诉记者,银行已经确定执行“认房不认贷”,只要还清银行贷款,不论此前有几次贷款记录,再贷款都属于首套。建行也于当日表示,已可按新政来受理贷款申请,但其首套房贷利率仍维持基准利率,二套房贷利率上浮10%。

“中央在节前最后一天发布的通知,我们今天刚上班,通知下发没那么快。”10月8日上午,长沙中国银行一位个贷负责人告诉记者,但按照央行的要求,原来的二套房结清再贷款按首套房执行是肯定的。

据记者了解,国庆节后首日,深圳中国银行就下发了通知,规定有一套房结清再贷款的,执行首套房政策;未结清再购房贷款的,执行二套房贷政策;购买三套及以上住房的,执行深圳限购政策;而房贷利率现在随行就市,目前仍按9.7折执行,若有变动另行通知;对于普通商品住房的认定,现阶段暂以“房地产证”用途显示“住宅”作为执行标准。

截至目前,仅有北上广深和三亚五个城市尚未放松限购,这就意味着,其余未限购的城市,银行都可能执行既不认房也不认贷。

上述国土部门人士告诉记者,除“央四条”外,决策层还储备了其他刺激楼市的政策,若放松限贷有限,下一步不排除从减税、全国解除限购等方面刺激,但需要先观察市场走势。

在9月30日发布“央四条”后,10月5日,央行又对四季度的信贷政策定调,提出“灵活运用多种货币政策工具,保持适度流动性,实现货币信贷及社会融资规模合理增长”。

中原地产首席分析师张大伟认为,10月份将是信贷政策的落地执行月,后续信贷的额度与信贷的价格变化将是影响市场的最关键因素,但整体看,市场继续下调的空间已经被松绑的信贷政策封死。

但上述中国银行个贷部负责人称,首套房贷利率打7折的可能性几乎不存在,因为银行拉存成本较高,利率7折要亏本,8.5折也只能保本,银行没有大打折扣的动力。

融360调查数据显示,9月,长沙依然没有出现优惠房贷利率,但是首套房提供基准利率的银行队伍正在壮大,目前有中国银行、农业银行、民生银行和广发银行4家银行提供首套房基准利率。各银行平均房贷利率相比8月也呈现出明显下降的趋势,利率上浮幅度降至7%以下,创年内新低。

放款时间方面,也出现了明显加快的迹象。相比上半年动辄两三个月才能放款的状态,目前绝大多数银行均表示一个月内即可放款。农业银行表示,如果资料准备齐全,最快半个月即可放款。

市场开始回暖

国庆期间,记者在长沙新盘云集的洋湖片区实地踩盘发现,以刚需为主的新盘售楼处看房者众多,开发商也趁势宣传“央四条”新政,而且目前首套房贷款利率已经回到基准利率,甚至有部分楼盘表示国庆后将收回优惠措施,不打算再降价。

该片区的万科白鹭郡、兰亭湾畔、湘熙水郡、中天栖溪里售楼员均告诉记者,国庆的客户来访量和成交量相比9月都有回升,从外地回湘置业者明显增加。

“大部分还在观望,但入市的客户逐渐增多,我们国庆7天楼盘卖了58套,而整个9月才卖了105套。”长沙富基世纪公园营销负责人刘题解告诉本报记者,他们楼盘客户虽以首次置业的刚需为主,但国庆节前一天公布的限贷放松政策,给整个市场带来了信心回升,房价筑底信号增强,购房者一旦扭转房价下跌预期,则会陆续选择入市。

“长沙新房价格确实降了不少,有的片区房价甚至回到了2011年,还有些开发商不惜亏本甩卖,但购房者不买账。”长沙资深地产人士刘佰忠告诉记者,实际上,市场并不缺需求,缺的是信心,如今贷款政策放松,犹如给市场注入一针强心剂,10月份成交量有望超过9月。

在业内看来,“央四条”最大的受益者是首次购买第二套房的家庭。此前,即便还清贷款,再买房首付需要六成,一线城市需要七成,贷款利率至少上浮10%,如今首付降至三成,而贷款利率最低可以到基准利率的70%,其中的差价,比房价降20%更大。

实际上,一线城市因首套房贷利率从八九月开始已陆续降至基准,楼市因此率先回暖。深圳规划国土委统计数据显示,9月份深圳一手住宅成交量达到3113套,环比涨幅7.8%,为今年来成交量最高的月份。

深圳中原地产置业顾问李斌告诉记者,9月份银行利率普遍调回基准,业主溢价的空间就很少,而国庆期间客户看房量更是增加了不少,过去积累了很多被压抑的改善性群体,在银行限贷放宽后,这部分需求将得到集中释放。

中金公司分析认为,改善性需求一般占到市场需求的15%-25%之间,新政策将使得“卖一买一”的改善性购房者首付比例大幅下降,估计将给短期购房需求带来10%-20%的恢复。

中原地产市场研究部统计数据显示,国庆7天,北京网签数据新建住宅为538套,二手房住宅签约56套,合计签约594套,虽然相比2013年同期明显下调,但优于2012年同期。

张大伟分析认为,整体上楼市企稳迹象逐渐明显,特别是在央行松绑限贷后,北京市场下半年表现将好于上半年,四季度的表现也将肯定好于三季度。

上海易居研究院副院长杨红旭也认为,楼市筑底信号强烈,购房季已经来临。

去库存压力仍大

限贷放开的刺激政策甫一落地,房企就开始趁机炒作,并扬言要涨价,国庆期间,流传于网络的几大房企涨价通知单,成了中介们向购房者展示将要涨价的证据。

但实际上,除了绿地未明确对外否认之外,其余房企均已澄清涨价传闻。

对此,长沙一位房企营销负责人告诉记者,在目前市场行情下,今年四季度涨价根本不可能,房企为了迎合购房者“买涨不买跌”的心理,只能以此作为炒作手段。

“我们今年的销售目标是6亿元,但截至目前,只完成了不到4亿,只剩下三个月不到,全年目标预期完不成了。”上述房企营销负责人称,现在房企的主要目标仍是去库存,得先消化完存货,才能考虑涨价。

值得注意的是库存再攀新高。上海易居研究院监测数据显示,截至8月末,35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米,环比增长1.3%,同比增长22.6%。35个城市中,有31个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、九江和宁波等3个城市的库存,同比增幅分别达到120.9%、68.0%和66.4%。

很多城市库存过大,供求矛盾短期内难以达到平衡,因此,易居控股总裁丁祖昱认为,这一轮房地产市场的回升,并不会像2009、2012年那样出现猛涨现象,更不会出现全国普涨。

而根据高华证券的监测,截至9月28日,追踪的11个城市总库存上升1.5%,去化周期上升至17.9个月,而9月21日当周为17.5个月。

与此同时,今年房企的销售业绩都不如意,从链家地产监测的房企前8个月销售目标完成情况来看,目标完成率超过50%的只有12家,而最低的合生创展和花样年完成率仅为18.8%和21.1%,年内完成销售目标难度大。

“我们做了调研,购房者最敏感的是价格,在同一个区位,购房者首先考虑的是谁的价格低。”刘题解告诉记者,在目前行情下,连降房价的去化率都不尽如人意,更别说涨价,四季度房企依然是以价换量,尽快回笼资金。

张大伟认为,随着10月供应高峰的即将来临,预计北京的成交也有望达至年内高峰。然而,在目前蓄客、新盘销售率、存量等指标仍处低位的压力之下,唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。因为市场处于恢复期,房企依然以平价走量为主,四季度的主要表现将是量涨价稳。