在楼市不容乐观的行情下，“金九”显得格外珍贵，诸多开发商选择趁此机会低价开盘抢客，继首开香溪郡、臻园、朝北8080等项目9月首周开盘打响“金九”的“头炮”之后，中秋小长假三天，北京及周边又有11个楼盘扎堆入市，其中七成售罄。

9月首周，北京及周边有8个项目入市，分别为朝阳的臻园，通州的朝北8080、首开香溪郡，房山的五和万科长阳天地，固安的中鼎·凤凰城，密云的雲溪，燕郊的上上城理想新城七个商品房项目以及金隅汇景苑自住房第三次选房。其中，五和万科长阳天地和朝北8080均在两小时内全部售罄，上上城理想新城、金隅汇景苑几乎售罄，其余几个项目也都销售过半。

据亚豪机构数据显示，9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市销售， 开盘数量有望创造今年以来的月度新高。 其中，仅通州一区本月即将入市的房源数量就超过4000套，亦庄、门头沟更是有多个板块面临项目集中开盘。从9月入市项目的定价来看，虽然自今年年初预售限价已基本放开，但“谨慎”仍是目前市场的主基调。

不过，面对“金九”的火热，有业内人士指出，仅从9月首批开盘热销的几个项目就判定楼市已经回暖甚至反转，还为时尚早。

“金九”抢客多项目扎堆入市

在延期了三个月后，首开香溪郡于9月3日晚7点终于开盘，推出楼座分别是13、14、15、16、19、20号楼，其中14、19号楼为加推。该项目此前被媒体评价为“参考自住房定价”，本次开盘排号共计327组客户，共推出186套房源，截至当天认购活动截止时，总计有150套被成功认购，认购率达到80%。记者了解到，该项目系北京楼市9月第一个开盘销售项目。为“金九”开了一个还算可以的头。

在谈及对开盘时点的选择时，首开香溪郡有关负责人表示，没有刻意抢跑金九的考虑，而是根据此前积累的意向客户的需求，将开盘日期定在这个时间。从最终的认购情况来看，结果还是比较满意的。

相隔仅两天，9月5日傍晚，位于来广营桥附近的中高端改善项目臻园“低调”开盘。据该项目相关负责人介绍，当天臻园共推出120房源，户型为175-215平米的三、四居。记者在项目销售现场获悉，当天售价为4.8万元/平米左右，所推户型全部销售完毕，销售额达10亿元。

据记者从住建委网站获悉，臻园获批预售价为5万元/平米，低于预售价格2000元/平米销售，成为臻园在改善项目供应量不断下降的大望京区域持续热销的原因。

与此同时，9月6日上午9点整，朝北8080在北京王府井东方君悦大酒店B1层开盘，仅两个小时内成交4亿，制造了平均每10秒去化1套的场面，300多套房源引起千人疯抢，现场仅2个多小时就全部售罄。

同样，9月8日上午10点，位于房山篱笆房的五和万科长阳天地准时开盘，116套房源两个小时内被哄抢一空，成为“金九银十”中北京楼市又一个“日光”项目。据项目相关负责人称：“该项目是北京万科整合三级市场，做实‘大数据’，在互联网思维下开启全民营销的首次尝试，并取得了超乎预期的成功。”。目前一期116套房源已全部售罄，二期正在办卡。

此外，华银·天鹅湖国际生态医养健康城自8月31日开盘当天，500套房源被抢购一空，截止9月6日晚，又紧急加推150套房源并全部售罄，销售总金额达到7亿元。

降价成“金九”主旋律

随着开发商最后一搏的关键节点“金九”的到来，“降价跑量”成为近期楼市的主旋律。来自住建委的网站数据统计，8月份本市新房网签量破万套，剔除保障房与自住房套数后，新建商品住宅网签量为7022套，环比增长了54.6%。从网签数据来看，成交有回暖趋势，但未来北京楼市成交能否继续回暖，目前仍是未知数。

“8月份以来，市场上就不时传出日光、热销的消息，客观来说，确实有一些项目感受到市场的暖意”，亚豪机构市场总监郭毅指出，部分项目的热销是价格策略调整带来的成交反弹，“没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。”郭毅认为，8月份热销的万橡府、琨御府等高端改善型楼盘，背后有二手房市场回暖的影响，买房人实现了“以旧换新”的目的；而“金九”开局这几个“日光”或热销楼盘，则属于和自住型商品房正面竞争的类型。

不限购或低总价、高品质感是这几个项目共同的特征，差异化优势让项目从自住型商品房的冲击下“虎口夺食”，比如说首开香溪郡，以2万元/平米的推盘价格推出花园洋房产品，虽然相比较东坝自住型商品房位置较远，但户型、品质和售价均极具优势；再比如说五和万科长阳天地，同样以2万元/平米的均价开盘，作为房山CSD核心的新盘，示范区一经开放，就受到了诸多关注，其装修的花园公馆完全按照万科标准装修，现代简约风格，十分迎合现代人的审美；40~60平米的户型区间，对于刚需、过渡型客户来说是一个很低的置业门槛；而4.2米层高的灵活空间，在当前市场也较具稀缺性。

值得注意的是，中秋“小长假”期间开盘日光的两个纯新盘五和万科长阳天地和朝北8080均是不限购的办公类项目。事实上，今年以来，办公项目始终是市场热点，此前亦有万科长阳半岛V公馆、中国铁建广场、东亚印象台湖等持续热销。

“宜居宜业是这类产品持续受到追捧的主要原因，无论是创业办公或者自住，都非常适宜，而不限购、不占用购房名额，更是拓宽了这类项目的客源，热销也在情理之中。”某分析师指出。

通州超4000套房入市

产品同质化凸显

相对上述项目销售的红火，通州台湖等区域项目的日子可谓冰火两重天。据记者不完全统计，通州区域9月份入市房源将超过4000套。业内人士表示，“金九银十”通州区域或将成竞相降价最为激烈的区域。

数据显示，目前通州在售的项目已经超过20个且同质化现象突出。值得注意的是，该区域9月份将有5个新项目入市，分别是泰禾一号公馆、东亚尚品台湖、天晟嘉园、华业东方玫瑰以及自住房项目富力惠兰美居。其中位于北京通州商圈与亦庄商圈交汇处的泰禾一号公馆，将在9月份推出剩余的3栋楼。

“我们的样板间已经在8月23日开放，首次开盘卖得比较好，所以趁机开第二期，目前正在排号。”销售人员告诉记者。据悉，该项目是9-11层的精装修洋房产品，主力户型为81- 130平米的两居和三居，容积率为1.3。首次开盘的东亚尚品台湖将于9月14日入市，目前也处于排号阶段。

据悉，该项目是10栋15层低密小高层，共1869套商品住宅全部为商住公寓，为通州新增商品房供应套数首位。“项目主打的户型为38-75平米的开间和LOFT，产权是50年。此次开盘推出300套，现在排了有200多号。”销售人员告诉记者。

而老盘加推的华业东方玫瑰也在9月开盘，“现在我们接受排号，但由于预售证还没下来，所以具体的房源以及开盘时间还没定。”销售人员如是说。据了解，该项目主推的户型是67-178平米的2-3居。

通州首个自住房项目富力惠兰美居也会在9月入市。公告显示，该项目共提供3317套自住房，均价仅为16000元/平米，并且将于9月13日起组织选房。

“目前蓄客量、新盘销售率、存量等指标仍处低位的压力之下，唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。”中原地产市场总监张大伟表示。

新房价格将面临更大下行压力

在经历了7月份的供应低谷后，从8月份的供应特点来看，房企加紧出货意愿明显。而从市场热销的项目来看，8月份成交量在百套以上（不含自住房与定向安置房）的3个期房项目，成交均价均低于2.5万元/平米，热销项目依然以低端刚需项目为主。

当然，改善与高端项目中也不乏热销项目出现，如位于东南四环的绝版地块上的高端住宅江南山水，连续两个月成交量冲进TOP10排行榜。据记者了解，江南山水虽然毗邻亦庄区域，但却是东南四环的绝版地块，在交通以及配套相当完善的情况下，其定价却比较“接地气”，即将上市的二期起价为36500元/平米，而且也有部分小户型刚需盘在售。

但总体来看，热销项目仍然是少数，大部分项目的销售量与去化率仍然偏低。进入8月以后，市场的观望情绪依然较浓，成交量虽然出现上涨，但是依然处于低位。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，8月北京市住宅新房市场成交量的增加，主要是由于自住房成交唱了主角。同时，市场统计价格也在自住房成交的结构性拉低作用以及开发商的低价走量因素影响下，再度显著回落。随着大量的新房项目在9、10月份纷纷推出，大兴、昌平、房山、通州等新房供应较为集中的远郊区县，各项目之间的“价格战”或将上演，“降价走量，低价入市”将成为普遍现象，新房价格将面临更大的下行压力。

多家机构都未对下半年房地产市场抱有太大的乐观情绪。优选财富投资研究中心近日对房地产市场调查显示，本轮房地产调整属于自身原因，主要是房价过快上涨与居民购买力严重脱节，加上市场供需矛盾的变化引起的，本轮调整的持续时间会更长一些，可能会持续到今年四季度。