到了安享晚年的岁数，不少大半辈子住在楼梯楼的老年人都会考虑用租或买的形式，搬进电梯楼，改善居住环境。可现实却略显残酷，若想在住惯了的市区买套像样的电梯房，价格不菲，已无还贷能力的老人家，若非家底不薄或子女财力雄厚，难以企及。倘若选择“以租养租”，即以出租楼梯楼的租金收入，再觅一套电梯楼物业租住，听着很美好，却在实际操作中，备受业主白眼。老年人究竟该如何改善置业呢？
腿脚不便，陈婆婆想换电梯楼
“如果不是因为腿脚不好，上下楼梯不方便，我还真不想换房子住啊。”陈婆婆现住在龙口东一带的楼梯楼，楼龄近14年，面积约150平方米，四房两厅，所在楼层为5楼。5分钟步行可分别到达地铁华师站和岗顶站，距离龙口东公交车站约3分钟路程，日常出行较为方便。但基于对身体健康的考虑，陈婆婆打算趁着眼下淡季改善置业，计划在周边购买一套电梯两房。不过，在咨询了多家中介后，对高企房价有些头痛的陈婆婆也不排斥“以租养租”，即把现居住的楼梯楼单位出租，并将所得租金在原址附近租一间电梯楼单位。
方案一：“卖旧买新”
卖楼梯“大四房”难买电梯“小三房”
据满堂红统计数据显示，龙口东路一带的楼梯楼如煤气公司宿舍、司法局宿舍目前二手均价在19000~22000元/m2。类似读者这类中层单位，放盘价估计会更高，但同类大户型成交较少，估计这类型物业二手总价在300万~330万元。按此预算，她可考虑周边的帝景苑110多平方米电梯楼三房，二手均价在25000~26000元/m2，现有电梯中层的三房，总价在300万元。如选择两房，可选择协和新世界，二手均价在31000元/m2左右，90多平方米的两房总价在300万元左右；也可考虑金田花苑，二手均价在30000元/m2，目前有77~80平方米左右的两房放盘。
中原地产天润分行高级营业经理陈晓青介绍，如果陈婆婆这套150平方米的楼梯楼四房按市场均价1.8万元/m2计算，可套现约270万元，而天河北金海花园有65平方米电梯低层两房放盘，楼龄约13~14年，总价为230万元，较符合其置业需求。
方案二：“以租养租”
出租楼梯四房可租电梯两房
合富置业保利中宇分行主管张藜文表示，如果陈婆婆想把自身物业租出去，目前市场上可接受大面积楼梯楼物业的租客相对不多，租值也不会太高。陈婆婆的租金收入可在龙口东附近租到带小区管理、装修比较新的电梯楼一房，或有一定楼龄的两房单体电梯楼。
据陈晓青介绍，若陈婆婆把该楼梯四房出租获利租金4500元/月，而金海花园也很适合她居住，现时两房租金约4200元/月。因此陈婆婆选择“以租养租”，每月可有盈余。中原地产金海二分行高级营业经理李浩介亦透露，若陈婆婆把该楼梯四房单位获利租金4500元/月用于租房，可选择龙口东路的太阳广场，现时两房租金约4000元/月。
专家支招
“以租养租”看上去很美，“卖旧买新”方能一劳永逸
尽管陈婆婆可通过“卖旧买新”或“以租养租”两种方案改善居住环境，但多位业内人士表示，长者租客在住宅租赁市场上并不受欢迎，而长者租房的案例也在市场上占比不多。
“老年人不喜欢租房子，一来搬房子麻烦，二来若房东不愿续租，老人家还需要另觅他处。而且以长远来讲，电梯单位升值前景好，更符合经济效益。”中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明介绍，不少老人家选择居住老城区，他们都会选择在原居住地附近购置或租住电梯单位，以便仍能在熟悉的环境继续生活。
据合富置业江南西二分行主管吴惠俭介绍，区域内有不少的老人家住在早前买下的高层楼梯楼物业，现在年纪大了，想改善居住环境，都会选择“卖旧买新(卖大买小)”的方式来购置中小户型电梯楼，这些老人家一般都拥有一定的经济能力，或者子女合力支付一定房款，来改善老人居住环境。
“长者们通常是一套房子住20~30年，他们对陪着自己大半辈子的老屋特别有感情，而且也不比年轻人更容易适应新环境，所以市场上少见长者租客。”满堂红研究部高级经理周峰表示，从业主的角度出发，他们更青睐收入稳定、身体健康的年轻租客，一来无须担忧按时交租，二来更容易摆出房东架势与租客打交道，“如果遇上长者拖租金，在年龄上是晚辈的业主大多不好意思追租，平日里跟老人家打交道还要顾及其身体状况。”
此外，中原地产市场主任黄燕飞亦指出，“以租养租”的方式，虽然可以确保老人仍拥有旧房，但由于出租和另租，需要处理两个房子的租赁事务，对于老人来说，没有太多精力去打理出租事务，万一遇上无良租客，或者旧客退租、新客未到时，就有“断供”的危机，大房子特别是四房，而且还是楼梯高层，一般都较难找到合适的租客。因此，“卖旧买新”的方式更适合老人，一劳永逸。
