“一朝跌回十年前”，这是十年前买了山东乳山银滩房子的郭先生心情的真实写照。但季女士家在山东海阳的房子却是每年夏季她和朋友的假期大本营。“砒霜”还是“蜜糖”？旅游地产给不同购房者带来截然不同的体验。尤其是环渤海区域的旅游地产，季节性差异较大，较易给人造成“鬼城”的印象。专家指出，以自住目的购买旅游地产，首要关注的就是项目的配套建设。如果以投资为目的，则要摆正心态，不要期待短期内获得较高收益。

“一朝跌回十年前”vs“度假大本营”

十年前，郭先生怀着投资的目的在山东乳山银滩买了一套海景房。十年间，郭先生去看房的次数不到五次，但一直在关注着区域房价的变化。郭先生从网上的信息了解到，乳山银滩的房价虽然没有出现剧烈的涨幅，但还是在稳步的上涨中。距他购买的项目最近的一个新建楼盘销售均价在6000元/平方米左右，于是郭先生打算把他的房子卖掉。

可当郭先生亲自来到乳山时，发现乳山二手房的交易价格与一手房相差甚远。实地跟中介考察后，郭先生了解到，他之前所购楼盘的二手房销售均价在2500元/平方米左右，而且鲜有人问津，与他当初购买的价格相差无几。对于自己这次历时十年的投资经历，郭先生感到懊悔不已，因为十年前他购买乳山楼盘时，通州的房价水平比这里高不了多少。

同是置业山东，季女士的体验则是为家人和朋友提供了一个方便的度假场所。季女士的房子买在山东海阳，购买时她主要看中的就是项目周边的海景。买房前，她几乎每年夏季都会到海边避暑，但每次找酒店都是一件头疼事。在朋友的建议下，她最终在海阳选择了一处100平方米左右的海景房，交房后她对房子进行了装修，从此此处房子就成了她每年度假地。她也会经常邀请她的朋友一起到那里度假，特别是今年，海边的清新空气让她家成为朋友眼中的“抢手货”。

谈起此次置业的感受，季女士表示，虽然她买的房子整体入住的并不多，但对于她的度假生活并没有什么影响，她买的只是这里的环境和空气，而且她购买旅游度假产品主要是为了度假使用，是否增值并不是首要考虑的问题，“每年住酒店也同样要支付成本，而且我的房子价格也没有跌。”

把配套做在前更有利于自住

一眼望不到边际的房子，鲜有开灯的房间，是不少人对于环渤海旅游地产项目的第一印象。虽然环渤海旅游地产开发量巨大，常被冠以“空城”，但业内人士也指出，由于旅游地产项目大都体量较大，开发周期长，又具有明显的季节性特征，因此，入住率低也属正常。

中房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云就指出，部分旅游地产之所以出现“空城”、“鬼城”的现象，主要是因为开发商没有对市场做好分析，没有根据市场需求来设计产品。蔡云认为，随着旅游度假市场的不断成熟和经济的发展，国民对于旅游度假产品的期望会逐渐提高，同时希望不断提升自己的旅游体验，旅游地产的发展也将逐步成熟。另外，负责任的开发企业有责任提高开发项目的配套水平、物业服务等，这部分开发商会在市场竞争中脱颖而出，因此旅游地产入住率低的情况在未来能够得到有效改善。

同样，开发商对于旅游地产开发的经验也在不断成熟。与早期盲目的卖房不同，目前不少开发商也将项目配套建设摆在最重要的地位。碧桂园北京区域营销总经理周超表示，以碧桂园为例，开发每个旅游地产的项目都采取配套先行的措施，酒店都会在先期进行营业，基本的生活配套也会在购房者入住前建设完成。另外，针对环渤海旅游地产季节性强的问题，很多项目也在利用一些室内配套进行解决。据周超介绍，与其他项目停滞不同，碧桂园山东度假项目碧桂园·十里金滩冬季同样在正常蓄客销售，只是将更多的活动转向室内，而项目的温泉运动中心也已开建，为的就是能够拉长和丰富购房者度假时间。

购买旅游地产要认清自身需求

由于旅游地产一般都位于三四线城市，因此大都不受调控限制，近年来成为房产投资的热点。但也正因为地理位置距购房人生活地较远，旅游地产对于购房人也充满了不确定性，旅游地产的口碑也变得多极化。由于门槛较低，旅游地产变成不少购房人眼中的投资佳品。

蔡云指出，购买旅游地产，首先就是要认清需求，确定自身有需求了再去购买。其次，购买时应着重考察项目的环境，这个环境不只包括项目所在地的自然环境，还包括当地的政策环境及未来的发展。蔡云还分析道，旅游地产和普通的住宅开发不同，如果只是孤立地做地产是不能做好旅游地产的，还包括一系列的软硬配套设施。购房者在购买旅游地产时，应对这些信息进行全面考察，关注房子的使用属性。

周超也提醒购房者，购房者如果以自住度假为需求，更应着重考察旅游地产的配套设施，因为相对投资者来说，配套设施对于旅游度假需求更为重要。另外，选择不熟悉区域的旅游地产还应以大开发商开发的项目为首选，因为品牌开发商的资金链较有保证，后期物业管理等服务水平也相对较高。周超同时强调，购买旅游地产无法在短期内获得暴利，但旅游地产大都垄断了优质的自然资源，长期的价值是可以预见的，如果购房者放平心态，旅游地产依然是一个保值增值的优质资产。