商业地产泡沫走到破裂边缘？

上海核心商圈写字楼租金连续三季盘整下跌，广州第三季度优质购物中心首层租金3 年来首次下滑？

羊城晚报讯 记者孙晶报道：随着和黄位于上海的物业东方汇经中心锁定买家，不到两个月，华人首富李嘉诚就抛售了过百亿元的内地商业物业，虽然，这也许是李嘉诚全球布局的一种选择，但这也给内地正火烧火燎的商业地产热潮泼了一盆冷水。

既卖购物中心又卖写字楼

日前，和记黄埔公告称，由长江实业与和记黄埔各持50%权益的东方汇经中心已锁定买家，买家钻机集团有限公司将收购项目6%权益，而另两家离岸注册公司——HYZL Development Co. Limited与HYZL Investment Co. Limited将收购剩余94%权益。钻机集团目前已确认为光大控股持有，但另一买家的真实身份尚未正式公布。该项目的售价为89.5亿港元。

据悉，东方汇经中心位于上海浦东新区陆家嘴环路333号，东面正对“上海中心”，项目办公楼总建筑面积约8.8万平方米，目前尚在建设中，预计将在2014年竣工。

而就在8月29日，李嘉诚旗下公司长实、和黄将各自持有的广州西城都荟广场各50%股权出手，总交易金额达到30.3亿港元。这两项交易金额共计119.8亿港元，折合人民币近百亿元。

内地商业地产回报不乐观

一方面李嘉诚在抛售内地商业物业，另一方面，上海、广州等地的商业地产正承受因井喷式增长带来的后果。

根据高纬环球报告，第三季度上海核心商圈写字楼租金才刚刚结束了连续三个季度的盘整下跌，以使用面积计算的核心商圈甲级写字楼有效净租金为每月每平方米人民币412元(折合每月每建筑平方米288元)，租金环比上涨1.7%。

而在广州，情况更加恶劣。第一太平戴维斯最新数据显示，2013年前三季度广州甲级写字楼存量达323万平方米，供应量庞大。而零售地产市场方面，第三季度优质购物中心首层租金更是出现3年来的首次下滑，环比下跌0.1个百分点，至每平方米每月704.1元。　由此，李嘉诚在内地的商业物业回报率也显得比其他投资更低。和记黄埔2012年年报显示，从2010年开始，和记黄埔在内地的租金收入逐年下滑，2012年全年内地租金收入为29600万港元，占全年和记黄埔总租金收入的7.8%。

另有数据显示，和记黄埔的平均净资产收益率超过11%，长江实业的平均净资产收益率更接近15%。但广州西城都荟广场的回报率只能达7%，陆家嘴写字楼的租金回报仅约5%。

针对李嘉诚的连番抛售行动，有业内人士甚至表示，内地的商业地产泡沫正面临破裂的边缘。

香港商界大佬连抛商业地产

除了李嘉诚外，今年密集抛售物业的开发商不在少数。以香港地区为例，年初，华人置业主席、富豪刘銮雄高调拆售旗下位置优越的铜锣湾一带的商场和其他各处资产，套现逾70亿港元；鹰君集团则拆售酒店套现100亿港元，南丰集团也以近30亿港元的价格，出售人流密集的旺角全幢商厦。此外，香港最大地产中介——中原集团的创始人施永青，也将自持物业的比例大幅降低到30%。

李嘉诚71亿元出售东方汇经中心 毛利润超40亿

光大控股前日发布公告称，以71.6亿元收购和记黄埔所持有的东方汇经中心OFC。

资料显示，“东方汇经OFC”是长江实业在上海的第一栋甲级办公楼，位于陆家嘴金融核心区，同时是小陆家嘴区域最后一个动工的甲级办公楼项目。项目建筑面积超过11万平方米，以“财金汇聚、点睛之最”作为项目定位，共建35层楼，总高约200米，将于2014年落成投入使用。

据了解，目前东方汇经中心周边类似项目的单价市值为8万元～10万元。按照11万平方米的总建筑面积粗略估算，东方汇经中心均价约为65091元/平方米。

业内人士透露，早在今年8月份，李嘉诚旗下长江实业就打算出售东方汇经OFC，当时的售价在60亿元人民币以上。

公开资料显示，2006年10月，长江实业宣布与和记黄埔联合，通过成立合营公司，以人民币8.32亿元的代价，从富都世界发展有限公司的手中取得陆家嘴金融贸易区x3－2地块的土地使用权，并在当年10月14日订立收购协议及土地使用权转让合同。

长江实业曾在公告中称，x3－2地块项目的投资总额约达17.4亿元，其中，8.7亿元为项目公司的注册资金。

德融地产研究部经理钱宁罗告诉《每日经济新闻》记者，即使按照最初60亿元报价，长江实业与和记黄埔分别就有20亿元左右的毛利润，以实际成交价格来看，利润更高。

和记黄埔在公告中表示，出售是公司投资套现的大好机会，和记黄埔董事会预期将获得约18.39亿港元（未经审核收益），和记黄埔打算将出售款项净额用作一般营运资金。

仲量联行写字楼部有关负责人此前曾认为，OFC的出售可能会导致小陆家嘴的可供出租物业供应紧张，因为陆家嘴目前可供出租的物业不多。以新鸿基旗下的国金中心二期为例，虽然仍有10%的可租面积，但业主对入住品牌和租金都有比较高的要求。市场曾一度把新增供应的希望放在上述OFC项目的预租。不过，也有业内人士认为，李嘉诚目前出售的时机非常好。

业内专家认为，“小陆家嘴这几年不断有楼出来，供应很大，而且沿世纪大道一直到花木也有非常大的写字楼供应。”专家认为，目前写字楼供应量太大，未来几年还是供过于求，更多更优质的楼出来，导致招租成本太高，影响收益。早几年建的写字楼，由于成本较低可以持续长期收租；但近10年建的写字楼，尤其是建设成本在2万元/平方米以上的，因为管理、招租费用等成本高，租金回报都很低。“等20年后上海写字楼市场稳定后，再持有，管理成本相对要稳定点。”