导读：商业地产作为一种持久型物业，与传统的住宅地产有着很大的不同，需要持久的经营才能实现经济效益。大型商业地产项目，特别是大型专业市场在开业之初，如同刚出生的婴儿一般需要精心培育，方能在激烈的市场环境中茁壮成长，而如何快速渡过最初的市场培育期？是商业地产运营商在实际项目经营过程中必须面临的课题。

与南翔万商一脉相承的南翔集团开发的9万平米南翔光彩国际家居博览中心仅仅用了一年多的时间就将市场培育成型，而且其知名度和品牌认知度远超安徽同类市场，成为当地最具人气的大型家居大卖场，也成为南翔集团经典成功案例之一。

培育新市场的基石——锁定真正的经营商户

商户是市场的主体，一个新的专业市场能否顺利度过培育期，在短时间内兴市旺场，除了培育运营能力之外，市场商户的构成、商户的实力以及商户的经营能力都是旺市的关键元素。据南翔万商（岳阳）物流产业有限公司常务副总经理周波介绍：“我们将商户分为四类：厂商、代理商、经销商和个体商户。前三者货源、价格、渠道、经营能力都比较成熟完善，我们称之为实力商户。如果实力商户在专业市场中商户的比例占到30%，那么就会产生“羊群效应”，大户的影响力、带动力能够让小户、散户快速聚集在一起，联动互补经营，形成既稳定又能持续经营的经营梯队。这样的构成，对后期培育市场奠定了非常扎实牢固的基础。现在南翔万商（岳阳）国际商贸城已进驻的商户中50%以上为大品牌和知名实力商家，作为资深的专业市场运营团队，我们的首要任务就是把好招商关，然后管理好市场，对市场进行培育，让商户们做大做强。”

培育市场的关键——营运是利器

大多数人对营运和运营是难以区别和理解，字面意义相似但是却又有本质的区别。运营更多的侧重是对于商户本身资源的整合以及市场营业培育推广这块的延展和执行，是培育市场的一项重要指标；而营运则是一个体系，他涉及到市场建筑的维护维修、招商的优化、市场的规划、商户的管理等方面。在一个大体系里，如何协调各个关系，确保市场的顺利营业，所以说营运是整个市场能否良性运转的一个全面考核标准。

由于营运体系过于庞大和繁杂，难以面面俱到阐述，所以我们就商户管理这一方面进行解析。对于商户管理，南翔万商更愿意称之为商户服务，专门为市场成立客户服务部，其宗旨是“真诚交流、微笑服务”，与商户及时有效的沟通，听取商户对市场经营的意见和建议，给商户传递经营的理念并树立他们经营的信心。另外还包括与非正常经营和疑似炒铺（包括铺货量少、未配置营业员、不正常营业、装修和铺货未达到经营要求、张贴转让信息等）的商户加强沟通管理，对整改不到位或是没有整改的商户实施措施。定期组织商户座谈，给市场内的商家搭建交流平台，实现市场内的信息共享与资源互补。南翔万商还在各市场常态性的开展培训，给经营户和市场内的营业员进行经营指导，内容涵盖经营的多个层面。如此众多的培育手段都是围绕一个目标：繁荣市场，安商、扶商、兴商！

培育市场的初期——造势是关键

南翔万商的新市场开业前期会整合现有所有资源进行造势，采取“点面结合、全方位、立体式”的方式。如市场培育，配套先行，解决商户的仓储需求，同时开通下线物流配送，让商户进驻经营无后顾之忧。同时又通过和利用政府规划，合理引入公交支线，确保人流畅通其所，来往便利，最大程度上聚集人气。并借助一系列的促销推广活动、演出互动、公益活动等加强与下线采购商、终端消费者之间的有效沟通，提高市场的知名度和认可度。

除了上述手段，南翔万商凭借其强大的品牌效应和资金实力，集中采购打造极具市场差异化和竞争力的自贸区（自营贸易区），利用其集中采购的价格优势、品牌优势、业态差异优势弥补市场空白点，力争短期内快速培育、快速成熟、快速聚集人气，从而通过自贸区（自营贸易区）牵动整个新市场的采购吸引力达到旺市的目的。南翔万商（岳阳）物流产业有限公司常务副总经理周波经常对招商团队说：我从业二十余年，操作过的专业市场不下500万方，但是南翔万商是我见识到的真正愿意为商户负责任的运营商。同时我也意识到责任重大，更加深刻认识到商户才是兴市场的主体。造势手段的多样性、特殊性、阶段性，只有真正站在商户的角度，想商户所想，忧商户所忧，帮助商户做大做强，与商户共同造势联动，那么旺场兴市指日可待！

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