专家认为，“城镇化”将成未来地产行业最大推手，三线城市潜力最大若要选一个地产行业岁末年初最火的词，“城镇化”当仁不让是首要位置。经过十八大报告以及中央经济会议的定调后，“城镇化”发挥“点石成金”的魔力，内地A股和港股的房地产、基建、建材等题材的股票狂涨。房地产人士认为，从目前时间节点为界，往前看，十年来在市场化改革的浪潮下，在国家推动城市化战略的推动下，房地产业无疑经历了高速增长的黄金十年。往后看，未来十年是一个新的政治周期；未来十年是我国城镇化继续稳健发展并且夯实发展的十年。按著名财经评论员叶檀的说法就是：“闭着眼买房的时代一去不返，房地产的黄金十年已过去，接下来将会是白银十年。”城镇化或许将是引领房地产进入白银十年的“钥匙”。

在中央定调城镇化前后，万科、恒大等房企已经早嗅出风声，纷纷在二三线城市谋划布局。受益于城镇化政策导向明显，业绩突出，“头啖汤”滋味不错。业界认为，未来房地产发展，一二线城市平稳，四线城市泡沫严重，三线城市潜力最大，将成城镇化主战场。相信未来三线城市城镇化将是各路房企强雄逐鹿的新战场，谁先发制人谁就可能占据有利位置。文/图：记者李凤荷最大的内需是“城镇化”国务院副总理李克强在前一段时间举行的省部级领导干部推进城镇化建设研讨班学员座谈会上指出：“协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择”。此后对于城镇化，李克强有过多次表述：“破解城市二元结构难题，走新型城镇化道路”；“未来几十年最大的发展潜力在城镇化”。

中指院发布的《未来十年(2011~2020)中国房地产市场趋势展望》报告显示，城镇化进程的推进为未来住宅市场提供广阔的发展空间，预计未来十年，我国住宅新增需求(包括保障房)约为157亿平方米，其中，新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，旧房更新换代需求近60亿平方米。

报告预计，城镇化进程强力推动首次置业等刚性需求。未来十年，我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，每年新增城镇人口约为1700万人，以人均30平方米住房面积计，新增住房需求将超过50亿平方米，再考虑租赁住房人群购房，首次置业需求共计约为81.9亿平方米，占总需求比重达52%，刚性需求将继续成为市场主流。这意味着，未来十年内，城镇化的推动将催生出庞大的刚性住房需求。对此，申银万国首席宏观经济分析师李慧勇作出判断——我国的城镇化率明显低于其他国家，城镇化将是我们最大的内需。银河证券报告指出，目前我国房地产占GDP比重只有5.56%，离发达国家约10%的份额还有很大距离。随着城镇化进程的推进，未来房地产业在GDP中的占比还有很大的提高空间。

据了解，由国家发改委牵头，财政部、国土资源部、住建部等十多个部委参与编制的《全国促进城镇化健康发展规划(2011~2020年)》(以下简称《规划》)将于今年全国两会前后对外颁布。该规划将涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设，为新型城镇化提供了发展思路，提出了具体要求。

行业声音：2020年前仍是地产发展机遇期中国房地产业协会副会长朱中一表示，2020年之前中国房地产市场依然是发展的机遇期，重要的原因就是城镇化。“中国的城镇化现在是52%左右，如果按照户籍人口是35%，离发达国家还有很大的距离。”招商地产董事长林少斌认为，城镇化将为房地产行业的发展提供广阔空间。他说道：“我理解的城镇化并不是把大城市的饼越摊越大，城镇化应该是把城市和乡镇进一步结合，应该是让一些乡镇也能承担城市的部分公共设施和服务的功能。简单来说，乡镇的设施完善了，当地的农民迁移到服务设施完善的乡镇，就实现了城镇化。中国有很多城镇需要建设，在这一过程中，开发商会获得很多机会。”绿城建设执行总裁许峰则字斟句酌地解读城镇化的意义：“从开发企业的角度而言，城市化和城镇化虽然只有一字之差，但是，却意味着巨大的新市场空间。原有的公共资源向大型、特大型城市配给的模式，已经导致这些城市的公共资源承载能力出现问题，而‘城镇化’则把更多的公共资源更为均衡地配置到原有的中小城市，无论是建设还是住房改善的需求，对于我们而言，都是巨大的市场。”

标杆房企：纷纷抢在二三线城市布局

早在“城镇化”定调之前，大房企已得风气之先而在全国二三线城市布局落子。

从2012年4月万科首次在唐山耗资1.9亿元拿下两幅地块以来，截至8月份，万科在全国至少新增项目18个，总地价约为112亿元，大部分都集中在二三线市场。从第三季度开始，万科新增的土地项目至少有23个，规划建筑面积约为376万平方米，而这些新增的项目也大多位于二三线城市，像徐州、贵阳、莆田等。

恒大地产去年拿地动静不大，但早在2004年，其已谋划全面进军二线城市，之后开始大规模进入三线城市，目前是国内三线城市布局最广的房企。去年销售额923亿元，超98%得益于非一线城市，其中绝大部分得益于三线城市项目，是城镇化政策的最大受益者。

招商地产2012年前三季度共拿地97万平方米，大部分集中在二三线城市，甚至四线城市。招商地产负责人曾经表示，今年招商的一个重要目标就是积极补充三四线城市核心地段项目资源。

中海地产仅在刚过去的2012年12月第一周就已经动用了近50亿元在国内4个城市拿下4幅地块。这些地块都是位于二线城市，包括苏州、杭州、南宁以及武汉。

2012粤派房企交出满意成绩单2012年，在房地产调控政策延续2011年的从紧态势下，全国住宅销售额与销售面积虽然仍维持正增长，但增幅明显低于过去两年，行业的整体发展速度进入理性区间。据日前发布的最新报告显示，截至1月4日，在监测的重点企业中，有万科、保利、绿地、中国海外发展等53家企业2012年销售额突破百亿，百亿房企阵营再度扩容。另外，千亿企业则由2011年的1家增加至3家，分别由万科、保利、绿地夺得。

全国前六位房企销售均超900亿元1月7日，万科发布晚间公告称，2012年12月份该公司实现销售面积116.8万平方米，销售金额140.7亿元。2012年1~12月份，该公司累计实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，再度蝉联销售榜头名位置。保利地产在坚持以中小户型普通住宅为主的产品定位前提下，准确把握市场节奏，进一步加大推盘力度，全年销售额达到1020亿元。绿地集团根据市场形势，重点关注刚需支撑力强的区位和项目，依托合理的市场布局与灵活的销售策略，全年实现销售额1078亿元。中海、万达、恒 大三家企业销售额也均突破900亿元，稳步向千亿俱乐部迈进，分列第四至六位。

粤派大中房企销售额均现涨势除了万科、保利、中海、恒大等粤派房企业绩相当不俗之外，富力地产、碧桂园集团以及奥园集团等广东本土房企的销售表现也令人满意。公告显示，2012年，富 力地产协议销售目标至约342亿元(含合作经营项目权益部分)，销售总面积约297.27万平方米；若只计该集团权益部分，则全年协议销售收入约322亿元，销售总面积约287.58万平方米。按该集团全年销售目标320亿元计，其去年销售超过目标0.625%。

碧桂园2012年实现合同销售金额约476亿元，合同销售建筑面积约764万平方米，同比增长分别约10%及11%。奥园集团录得未经审核销售金额为52.5亿元，较2011年增加约5%，实现全年50亿销售目标约105%。业界人士指出，在市场受限、整体偏冷的情况下，上述几大房企能够完成任务并能超越前年，可以说成绩还是令人满意的。